In Metropolen wie Hamburg, München, Köln oder Berlin, aber auch in Städten wie Hannover, Lübeck, Kiel und Flensburg, erfüllen sich viele Menschen den Traum von den „eigenen vier Wänden“ durch den Kauf einer Eigentumswohnung. Eigentumswohnungen sind aber auch durch die Vermietung des Wohnraums als Grundstock für die Altersvorsorge beliebt.
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Hamburg
In beiden Fällen setzt sich kaum ein Wohnungseigentümer vor dem Kauf der Eigentumswohnung mit den rechtlichen Folgen auseinander, die ihn mit dem Eigentumserwerb treffen. Mit der Eintragung als Eigentümer einer Eigentumswohnung im Grundbuch wird man Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Damit kann man als Eigentümer nicht nach eigenem Ermessen „schalten und walten“. Vielmehr wird die Immobilie in der Gesamtheit durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemeinsam verwaltet. Das bringt es mit sich, dass die Rechte aus dem Eigentum in vielfältiger Hinsicht beschränkt werden.
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Der Gesetzgeber hat Regelungen über das Wohnungseigentum, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft grundlegend im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geschaffen. Im Dezember 2020 ist dieses Gesetz durch die WEG-Reform 2020 in wesentlichen Punkten geändert worden.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist jetzt Träger der gesamten Verwaltung, die durch ihre Organe handelt. Dies sind die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und der Verwalter als Vertretungsorgan.
Der Verwalter kann künftig eigenverantwortlich und ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft führen, z.B. kleinere Reparaturen, der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen.
Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss die Maßnahmen definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen. Dazu können sie etwa Wertgrenzen oder Maßnahmenkataloge aufstellen. Möglich ist es auch, einzelne Handlungen des Verwalters (etwa Zahlungen ab einem bestimmten Betrag) von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers, des Verwaltungsbeirats oder eines Dritten abhängig zu machen.
Der Verwalter ist zudem verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen. Dieser muss die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Die Instandhaltungsrücklage erhält den Namen „Erhaltungsrücklage“, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.
Die Verwaltung erfolgt durch Beschlüsse, die in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden. Diese betreffen beispielweise die
All diese Fragen sind nicht immer im völligen Einvernehmen aller Wohnungseigentümer zu klären. Beschlüsse in der Eigentümerversammlung werden aber seit der WEG-Reform 2020 grundsätzlich als Mehrheitsbeschlüsse getroffen. Ist der Wohnungseigentümer der Auffassung, dass ein gefasster Beschluss nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, so muss eine Beschlussanfechtung innerhalb eines Monats erfolgen.
Rechtswirksam gefasste, vereinbarungsändernde Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, bedürfen in Zukunft der Eintragung im Grundbuch, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.
Durch die Neuerungen der WEG-Reform 2020 ist eine Eigentümerversammlung künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig.
Die Wohnungseigentümer können zudem beschließen, dass die Teilnahme an der Eigentümerversammlung auch online möglich ist. Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist allerdings nicht möglich.
Eine Beschlussfassung außerhalb der Eigentümerversammlung ist seit jeher durch einen sog. Umlaufbeschluss möglich. Vor der Reform konnten Beschlüsse im Umlaufverfahren nur einstimmig beschlossen werden. Wohnungseigentümer können künftig beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann.
Auch wenn Sie ihre Eigentumswohnung vermieten wollen, beraten wir Sie zu allen relevanten rechtlichen Fragen.
Bei der Vermietung sind die Besonderheiten der Regelungen des Wohnungseigentumsrechts zu berücksichtigen.
Auch hier sind durch die WEG-Reform 2020 entscheidende Neuerungen getroffen worden, z.B.:
Die Rechtslage wird jedoch nicht nur durch das Wohnungseigentumsgesetz geregelt, sie wird stark geprägt von der Rechtsprechung der Gerichte.
Im Bereich der Überschneidung von Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht ist hierfür beispielhaft eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 18.12.2020, Az. V ZR 193/19, der feststellt, dass ein vermietender Teileigentümer nicht als sogenannter Zustandsstörer haftet, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum bestehenden Bauteil oder Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung seines Mieters zurückzuführen ist.
Nur wenn festgestellt werden kann, dass die Beschaffenheit des Bauteils oder des Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest ursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden auch dem Eigentümer zuzurechnen sein.
Die Kenntnis der Rechtsprechung ist daher auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts von entscheidender Bedeutung. Unsere Fachanwälte und Rechtsanwälte in Hamburg verfügen über das nötige Wissen.
Gern vertritt unser Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Ihre Interessen außergerichtlich sowie gerichtlich in den folgenden Bereichen:
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