Ein Anwalt für Mietrecht in Hamburg wird von Vermieter und Mietern meist dann benötigt, wenn es um die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag Streitigkeiten gibt. Dabei kann ein im Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt bereits im Vorfeld eines Mietverhältnisses prüfen, ob ein Mietvertrag den aktuellen Vorgaben der Rechtsprechung und des BGB entspricht oder einen entsprechenden Entwurf erstellen.
Wie ein Fachanwalt für Mietrecht Mieter und Vermieter unterstützen kann, wann die Einschaltung eines Rechtsanwalts notwendig ist und wann eine Kündigung durch den Vermieter überhaupt zulässig sein kann, erläutert Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht Michael Kehren in diesem Beitrag.
Was macht ein Anwalt für Mietrecht?
Die Tätigkeit und Beratung eines Rechtsanwalts für Mietrecht erstreckt sich nicht nur auf die prominenten Themen des Mietrechts wie Kündigung, Mieterhöhung, Schönheitsreparaturen und Kaution. Die Tätigkeit des Fachanwalts für Mietrecht beginnt nicht erst bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, sondern bereits vor Begründung des Mietverhältnisses.
Prüfung und Gestaltung von Mietverträgen
Wir beraten bei der Gestaltung und Verwendung von Mietverträgen. Werden Formularmietverträge verwendet, d.h. vorgefertigte Mietverträge mit formularmäßigen Klauseln, so können diese Klauseln unwirksam sein und einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten. Ähnliches kann auch bei Mietverträgen passieren, die laienhaft formulierte Klauseln enthalten.
Sieht der Mietvertrag z.B. vor, dass nach einer bestimmten Mietdauer (alle 3, 5 oder 7 Jahre) eine Renovierung erfolgen muss oder dass die Wohnung „geweißt“ werden muss, so sind solche Klauseln bereits in verschiedenen Urteilen von Gerichten als unwirksam erkannt worden. Vermieter und Mieter vermeiden mögliche Streitigkeiten, wenn ein auf das Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt vor Beginn des Mietverhältnisses einen entsprechenden rechtssicheren Mietvertragsentwurf erstellt.
Durchsetzung und Abwehr von Mieterhöhungen
Mieterhöhungen dürfen vom Vermieter weder ohne Begründung ausgesprochen werden, noch dürfen sie bestimmte Grenzen überschreiten. Die Begründung der Mieterhöhung kann sich z.B. am örtlichen Mietspiegel für eine vergleichbare Wohnung (Lage, Größe, Ausstattung) orientieren. Existiert kein örtlicher Mietspiegel, kann der Vermieter zur Begründung seiner Erhöhung auch drei Vergleichswohnungen benennen, deren Miete in etwa der Erhöhung des Vermieters entspricht.
Außerdem ist die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten. Diese besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf. Mit der aktuellen Kappungsgrenzenverordnung hat der Hamburger Senat die Kappungsgrenze für den Zeitraum von 2023 bis 2028 auf 15% gesenkt.
Ist im Mietvertrag keine so genannte Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter die Mieterhöhung nicht mit den gestiegenen Energiepreisen oder den Auswirkungen der hohen Inflation begründen. Ist jedoch eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter die Miete nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes erhöhen.
Zieht ein Mieter aus, kann der Vermieter die Miete nicht ohne weiteres erhöhen. Der Vermieter muss dabei die in Hamburg geltende Mietpreisbremse beachten. Diese gilt für alle Mietverträge, die nach dem 01.07.2015 abgeschlossen worden sind. Demnach darf die Miete für einen neuen Mieter nur maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wurde die Wohnung zwischen dem Auszug des alten Mieters und dem Einzug des neuen Mieters umfassend saniert, gilt die Mietpreisbremse allerdings nicht.
Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen
Unter Instandhaltung versteht man die Erhaltung der Mietsache (Wohnung) in einem zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Dies umfasst die Pflicht zur Beseitigung aller Mängel, die durch Abnutzung, Witterungseinflüsse oder Alterung entstehen.
Unter Schönheitsreparaturen sind alle Maßnahmen zu verstehen, die dazu dienen, die Spuren zu beseitigen, die der vertragsgemäße Gebrauch, d.h. das Wohnen in einer Wohnung, mit sich bringt. Zu den Schönheitsreparaturen gehören daher z.B. das Tapezieren oder Streichen von Wänden und Decken oder das Streichen von Heizkörpern und Rohren.
Die Instandhaltungspflicht und die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen obliegen in der Regel dem Vermieter, wobei der Mieter vertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann. In vielen Fällen kommt es daher auf den Mietvertrag an, um festzustellen, welche Pflichten welche Vertragspartei übernommen hat.
Kommt es zu Streitigkeiten über die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder über die Durchführung von Instandhaltungsarbeiten, ist es ratsam, sich frühzeitig an einen auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu wenden.
Beendigung von Mietverhältnissen durch Kündigung und deren Durchsetzung
Die Beendigung von Mietverhältnissen führt in der Praxis häufig zu Auseinandersetzungen, wenn Mieter beispielsweise eine Kündigung durch den Vermieter nicht akzeptieren wollen. Dabei sind Kündigungen seitens des Vermieters nur in engen Grenzen überhaupt zulässig.
Aufgrund der Komplexität des Mietrechts kann die Frage, ob eine Kündigung durch den Vermieter überhaupt möglich ist bzw. ob eine solche Kündigung wirksam ist, häufig nur von einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt beurteilt werden.
Räumungsklage
Wenn der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hat und der Mieter nicht aus der Wohnung auszieht, ist die Erhebung einer Räumungsklage in der Regel die einzige Möglichkeit, den Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Ob eine Räumungsklage Aussicht auf Erfolg hat und sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab. Dies kann in der Regel nur ein auf Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt beurteilen.
Im Falle der Erhebung einer Räumungsklage und bei nur geringen Erfolgsaussichten des Verfahrens sollten Vermieter diesen Schritt gut abwägen. Mieterschutz und Härtefallregelungen können sonst dazu führen, dass das Gericht die Klage abweist, der Vermieter die Verfahrenskosten tragen muss und der Mieter in der Wohnung bleibt.
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Wann sollte ich einen Anwalt für Mietrecht einschalten?
Ein auf Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt kann sowohl Mieter als auch Vermieter bei Unklarheiten über ihre Rechte und Pflichten aufklären. Zwar sieht z.B. das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) genaue Regelungen über Rechte und Pflichten vor, doch sind diese Regelungen oft sehr detailliert und für den Laien nicht immer verständlich.
Kommt es zwischen Mieter und Vermieter zu Streitigkeiten über Rechte und Pflichten, können diese Konflikte häufig nicht alleine gelöst werden. Aufgrund der Detailliertheit und Komplexität des Mietrechts sind auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwälte in der Lage, Lösungen zu erarbeiten und als Vermittler zwischen Vermieter und Mieter zu fungieren.
Wann kann der Vermieter die Wohnung kündigen?
Während der Mieter ein Mietverhältnis ohne Grund nur unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen kann, benötigt der Vermieter gemäß § 573 Abs. 1 BGB stets ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Ein solches berechtigtes Interesse kann z.B. vorliegen, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt und damit seine Vertragspflichten verletzt.
Weitere Vertragsverletzungen, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen können, sind die unerlaubte Untervermietung, Verstöße gegen die Hausordnung oder die Überbelegung der Wohnung.
Vermieterkündigung nur mit berechtigtem Interesse
Ein berechtigtes Interesse kann auch vorliegen, wenn der Vermieter die zu kündigende Wohnung für sich oder seine Angehörigen beansprucht. Man spricht dann von Eigenbedarf. Ist die Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag ausgeschlossen, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen. Angehörige, für die der Vermieter die Wohnung beanspruchen kann, sind zum Beispiel der Ehepartner oder Lebenspartner, die Kinder oder Enkel, die Eltern des Vermieters oder seine Geschwister.
Ein berechtigtes Interesse kann auch vorliegen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert. Dies ist in der Regel der Fall, wenn Haus und Grundstück veräußert, das Haus abgerissen oder saniert werden soll.
Mehr zum Thema Eigenbedarfskündigung lesen Sie in diesem Beitrag.
Sonderfall ohne berechtigtes Interesse
Ein Sonderfall liegt vor, wenn der Mieter mit dem Vermieter zusammen in einem Haus wohnt. Handelt es sich um ein Zweifamilienhaus oder ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, braucht der Vermieter kein berechtigtes Interesse für eine Kündigung, er kann also ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch um 3 Monate.
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