GEWERBEMIETRECHT

Warum benötige ich einen Fachanwalt für Mietrecht?

Als Rechtsanwaltskanzlei, die sich auf Rechtsberatung im Gewerberaummietrecht spezialisiert hat, werden unsere Anwälte täglich mit rechtlichen Problemen konfrontiert. Diese treten vor allem in folgenden Bereichen der Gewerbemiete auf:

• Erstellung / Prüfung eines gewerblichen Mietvertrages
• Beendigung des gewerblichen Mietvertrages
• Vorzeitige Beendigung des Gewerberaummietvertrages
• Unklarheiten bzgl. der Vertragslaufzeit
• Zustandekommen des gewerblichen Mietvertrages
• Betriebskosten im Gewerberaummietrecht
• Bestimmung des Mietzwecks der Vermietung
• Formerfordernisse bei Abschluss des gewerblichen Mietvertrages
• ordentliches Kündigungsrecht
• Einbauten
• bauliche Eignung für den vorgesehenen Zweck und behördlichen Auflagen / Genehmigungen
• Grenzen der Miethöhe
• Konkurrenzschutz/ Wettbewerbsverbote
• Mehrheit von Vermietern
• Untermiete bei gewerblichen Mietverhältnissen
• Gewerbliche Zwischenvermietung
• Mieterhöhung/ Wertsicherung
• Aufrechnungsverbot
• Ausschluss oder Beschränkung der Mietminderung
• Abtretung von Mietansprüchen
• Klage im Urkundsverfahren
• Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der Mietsache
• Herausgabeanspruch des Vermieters
• Verbotene Eigenmacht
• einstweilige Verfügung
• Abstellen von Strom und sonstigen Leistungen
• Schadenersatzansprüche

Was ist bei einem Abschluss eines Mietvertrages in der Gewerbemiete zu beachten?

Bei der Gewerbemiete ist die Gestaltung des Mietvertrages von existentieller Bedeutung. Mietverträge sollen normalerweise für eine lange Dauer eingegangen werden und Mieter und Vermieter machen meistens erhebliche Investitionen für den Um- oder Ausbau des Mietobjekts. Die Interessen von Vermieter und Mieter stehen einander gegenüber, jeder möchte seine Position möglichst rechtssicher im Mietvertrag verankern.

Zu klären ist daher zum Beispiel,

• ob es bei befristeten Mietverträgen für den Mieter ratsam ist, einseitige Verlängerungsoptionen in den Vertrag aufzunehmen, oder
• ob bei unbefristeten Mietverträgen eine von der gesetzlichen Kündigungsfrist abweichende Vereinbarungen getroffen werden muss
• dass der Gewerbemietvertrag Regelungen über die Anpassung des Mietzinses während der Vertragslaufzeit enthält, damit er bei einer Änderung der wirtschaftlichen Umständen oder bei Investitionen zur Modernisierung des Mietobjekts die Miete maximal möglich erhöhen kann, da die gesetzlichen Bestimmungen keine Mieterhöhung im Gewerbemietrecht vorsehen

Es ist deshalb äußerst empfehlenswert, einen gewerblichen Mietvertrag vor Vertragsschluss von einem Fachanwalt für Mietrecht erstellen oder überprüfen zu lassen, damit Ihre Interessen als Vermieter oder Mieter von Anfang an rechtlich wirksam in die Vereinbarungen des Gewerbemietvertrags einfließen.

Das gewerbliche Mietrecht bietet einen breiten Gestaltungsspielraum für die unterschiedlichsten Regelungsoptionen, die wir Ihnen aufzeigen und für Sie in den Vertrag einbringen können.

Außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung von Ansprüche im Gewerbemietrecht

Die Beratungsleistungen der Rechtsanwälte unserer Kanzlei umfassen neben der Vertragsgestaltung und Vertragsverhandlung von Gewerberaummietverträgen für gewerbliche Vermieter und Mieter auch die außergerichtliche und gerichtliche Vertretung von Mietern oder Vermietern zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche in der Gewerbemiete, z.B. wenn Sie als Vermieter einen zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Mieter haben, die Kündigung erklären und eine Räumungsklage erheben müssen, wenn Sie rückwirkend oder zukünftig eine Mieterhöhung durchsetzen oder Schadenersatzansprüche bei der Abwicklung des Mietverhältnisses geltend machen wollen.

Corona als Grund für Mietminderung in der Gewerberaummiete?

Die Gerichte vertreten derzeit verschiedene Rechtsauffassungen, ob die Corona-Auflagen einen Mietmangel oder möglicherweise eine Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB darstellen.

Diese Rechtsunsicherheit hat der Gesetzgeber durch eine Gesetzesänderung im Dezember 2020 (neuer Art. 240 § 7 EGBGB) zu beseitigen versucht. Er hat klargestellt, dass die Corona-Pandemie grundsätzlich eine Störung der Geschäftsgrundlage für ein Gewerbemietverhältnis bedeutet. Dies gilt auch für Zeiträume aus dem Frühjahr 2020.

Aufgrund dieser Gesetzesänderung zum Gewerbemietrecht werden die Auswirkungen der staatlichen Corona-Maßnahmen von den Gerichten derzeit jedenfalls nicht als Mietmangel behandelt, sondern als Störung der Geschäftsgrundlage. Unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung stellt sich heraus, dass das Kriterium der Zumutbarkeit entscheidend ist. Die Anforderungen an dieses Zumutbarkeitskriterium werden von den Gerichten jedoch unterschiedlich beurteilt:

Mit Urteil vom 24.01.2021 hat das OLG Karlsruhe der Klage eines Vermieters auf Zahlung einbehaltener Miete stattgegeben. Nach Ansicht des Gerichts stellen die dem Mieter auferlegten Corona-Auflagen keinen Mangel der Mietsache dar. Ferner sei dem Mieter, einem Textil-Discounter, die Zahlung der vollen Miete weiterhin zumutbar. Dies ergebe sich aus einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls, bei der der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensation durch Online-Handel, öffentliche Leistungen und ersparte Aufwendungen, z.B. durch Kurzarbeit, zu berücksichtigen seien.

Gegenteiliger Auffassung ist das OLG Dresden. Mit Urteil vom 24.02.2021 hat das Gericht entschieden, dass eine hälftige Herabsenkung der Miete aufgrund Störung der Geschäftsgrundlage interessengerecht sei. Keine der Parteien habe eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen. Daher sei es angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Ihr Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht der Sozietät Posikow Kehren Rechtsanwälte Partnerschaft mbB in Hamburg berät Sie zu allen Themen des Gewerbemietrechts gerne und steht Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Interessen zur Seite!