Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann drohen, wenn der Mieter seiner Hauptleistungspflicht, der Zahlung der Miete, nicht oder nicht vollständig nachkommt. Ein längerer Zeitraum des Zahlungsverzugs oder ein erheblicher Mietrückstand sind hierfür nicht erforderlich. Bereits ab zwei nicht gezahlten Mieten oder einem Mietrückstand von mehr als einer Miete besteht die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung.
Im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat der Mieter jedoch die Möglichkeit, eine sogenannte Schonfristzahlung zu leisten.
Zahlt der Mieter den Mietrückstand bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig, wird die außerordentliche Kündigung nachträglich unwirksam. Dies gilt nach dem Willen des Gesetzgebers allerdings nur für außerordentliche Kündigungen. Im Einzelfall kann die Schonfristzahlung aber auch einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs entgegenstehen.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht Michael Kehren erläutert in diesem Beitrag, wann eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs drohen kann, wie hoch der Mietrückstand für eine Kündigung sein muss, welche Gefahren insbesondere bei der Mietminderung drohen und wie Mieter eine solche Kündigung noch abwehren können.
Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von YouTube.
Mehr erfahren
Welche Rechte und Pflichten bestehen bei einem Mietvertrag?
Die Rechte und Pflichten aus einem Mietvertrag ergeben sich aus dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 BGB. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Der Mieter ist verpflichtet, die Miete vollständig und pünktlich an den Vermieter zu zahlen.
Was pünktlich bedeutet, konkretisiert § 556b Abs. 1 BGB. Danach ist die Miete zu Beginn des Monats, spätestens am dritten Werktag zu entrichten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) muss die Miete dazu nicht am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingehen. Es genügt, wenn der Mieter die Miete spätestens am dritten Werktag überwiesen hat. Auf den Zeitpunkt des Eingangs der Miete auf dem Konto des Vermieters komme es nicht an.
Von dieser Regelung darf nicht abgewichen werden.
Ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich?
Zu den Pflichten des Mieters aus dem Mietvertrag gehört die pünktliche und vollständige Zahlung des Mietzinses. Zahlt der Mieter den Mietzins nicht vollständig oder verspätet, verletzt er damit seine Pflichten aus dem Mietvertrag und gerät automatisch in Zahlungsverzug. Gleiches gilt auch, wenn der Mieter überhaupt keine Miete zahlt.
Ordentliche Kündigung – § 573 BGB
Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur dann ordentlich, d.h. unter Einhaltung der Kündigungsfrist, kündigen, wenn er ein sog. berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein berechtigtes Interesse liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter eine Pflicht aus dem Mietvertrag nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die unpünktliche und unvollständige Zahlung der Miete kann daher als Pflichtverletzung den Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigen.
Außerordentliche Kündigung – § 543 BGB
Nach § 543 Abs. 1 BGB können beide Vertragsparteien, also Vermieter und Mieter, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete nicht nur unerheblich in Verzug ist. Dies bedeutet, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter nicht bereits dann möglich ist, wenn der Mieter die Miete einmal nicht oder nicht vollständig gezahlt wird.
Was Vermieter tun können, wenn der Mieter nicht zahlt, lesen Sie in diesem Beitrag.
Wie viele Monate Mietrückstand bis zur Kündigung?
Grundsätzlich kann der Vermieter, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise in Verzug ist, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos oder ordentlich fristgerecht kündigen. Dies kann der Vermieter jedoch nur, wenn ein Zahlungsverzug oder ein Mietrückstand in einem qualifizierten Umfang vorliegt.
Im Hinblick auf die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist ein qualifizierter Umfang eingetreten, wenn
- die vereinbarte Miete für zwei aufeinander folgende Monate vollständig nicht gezahlt wird
- die vereinbarte Miete für zwei Monate nicht vollständig gezahlt wird und ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete (eine Monatsmiete plus 1 Cent) entsteht
- die vereinbarte Miete über mehrere Monate nicht oder nicht vollständig gezahlt wird und ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten entsteht
Im Hinblick auf die ordentliche fristgerechte Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt eine Pflichtverletzung darin, dass der Mieter bei Zahlungsverzug/Mietrückstand seiner Hauptleistungspflicht – der Entrichtung der Miete – nicht oder nicht vollständig nachgekommen ist. Die Pflichtverletzung ist jedenfalls dann nicht unerheblich, wenn sie den qualifizierten Umfang erreicht, der auch eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen würde.
Aber auch unterhalb dieser Grenzen kann eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein. Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat eine erhebliche Pflichtverletzung angenommen, wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt.
Richtige Berechnung des Mietrückstands
Bei der Berechnung des Mietrückstandes darf der Vermieter nur die laufenden Kosten des Mietverhältnisses berücksichtigen. Dies sind die vereinbarte Miete sowie die Nebenkosten/Betriebskosten als regelmäßig wiederkehrende Zahlungen aus dem Mietverhältnis. Ein Rückstand einmaliger Kosten aus dem Mietverhältnis, wie z.B. eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung, berechtigt den Vermieter nicht zur Kündigung.
Dies gilt auch für etwaige Verzugszinsen, Mahn- und Prozesskosten oder Schadensersatzforderungen, da diese ebenfalls nicht in die Berechnung des Mietrückstandes einfließen dürfen. Werden solche Zahlungen vom Vermieter dennoch in die Berechnung einbezogen, so ist die Kündigung unwirksam, wenn der Mietrückstand dadurch nicht in der erforderlichen Höhe entstanden ist.
Für Mieter empfiehlt es sich daher, die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs überprüfen zu lassen. Hierzu sollten sich Mieter von einem auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen.
Benötigen Sie rechtliche Unterstützung?
Unser Fachanwalt für Mietrecht steht Ihnen zur Seite!
Vorsicht bei Mietminderung
Liegen Mängel an der Mietsache vor und mindert der Mieter die Miete, ist hinsichtlich eines möglichen Mietrückstandes Vorsicht geboten. Solange die Mietminderung zulässig und der Höhe nach gerechtfertigt ist, kann die Mietminderung auch nicht als Mietrückstand im Rahmen einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges berücksichtigt werden.
Hat der Mieter die Minderungsquote aber zu hoch angesetzt oder hält der Vermieter die Minderung für zu hoch, kann der Vermieter bei Erreichen des erforderlichen Rückstands fristlos kündigen. Der Mieter muss dann vor Gericht beweisen, dass der Mietmangel vorlag, die Höhe der Minderung gerechtfertigt war und der Vermieter durch eine Mängelanzeige Kenntnis von dem Mangel hatte.
Das Gericht entscheidet dann in einem Prozess, welche Minderungsquote aufgrund des Mangels gerechtfertigt war. Das bedeutet aber, dass erst am Ende des Prozesses feststeht, ob aufgrund der Mietminderung ein Mietrückstand in der gesetzlich geforderten Höhe besteht oder nicht.
Wie der BGH bereits festgestellt hat, ist eine zu hohe Minderungsquote vom Mieter zu vertreten und berechtigt den Vermieter daher zur fristlosen Kündigung. Irrt sich der Mieter über die Minderungsquote, kann er sich auf diesen Irrtum nicht als Rechtfertigungs- oder Entschuldigungsgrund berufen.
Kann man eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs abwenden?
Der Mieter kann eine vom Vermieter ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch eine so genannte Schonfristzahlung beseitigen. Durch die Schonfristzahlung kann der Mieter den Verlust seiner Wohnung vermeiden, wenn er z.B. vorübergehend nicht in der Lage war, die Miete zu zahlen.
Damit die fristlose Kündigung durch die Schonfristzahlung unwirksam wird, muss der Mieter die rückständige Miete innerhalb einer Frist von bis zu zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage vollständig an den Vermieter zahlen. Stattdessen kann sich auch eine öffentliche Stelle, z. B. das Jobcenter, bereit erklären, die Mietrückstände vollständig zu übernehmen.
Die Schonfristzahlung ist nach dem ausdrücklichen Wortlaut des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB und dem Willen des Gesetzgebers jedoch nur bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Vermieters möglich. Die Wirkung der ordentlichen Kündigung wird durch die Schonfristzahlung nicht beseitigt.
Vermieter spricht zwei Kündigungen bei Zahlungsverzug aus
Hat der Mieter durch Zahlungsverzug einen so hohen Mietrückstand angehäuft, dass eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter möglich ist, sprechen Vermieter neben der außerordentlichen Kündigung häufig hilfsweise auch die ordentliche fristgerechte Kündigung aus. Durch die Schonfristzahlung kann dann zwar die fristlose Kündigung abgewendet werden, nicht aber die ordentliche Kündigung.
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen diesen Grundsatz nochmals explizit betont und darauf hingewiesen, dass die Schonfristzahlung nur den Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung beseitigt, eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung aber bestehen bleibt und durch die Schonfristzahlung nicht beseitigt wird.
Eine analoge Anwendung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung schließt der Bundesgerichtshof aufgrund des Wortlauts, der Entstehungsgeschichte, der systematischen Stellung der Regelung und insbesondere dem Sinn und Zweck der Vorschrift aus.
Landgericht Berlin will Schonfristzahlung auch auf ordentliche Kündigung ausdehnen
Die eindeutige Rechtsprechung des BGH wird jedoch vom Landgericht Berlin regelmäßig anders beurteilt. Die Berufungskammern des Landgerichts Berlin wenden die Schonfristzahlung auch auf ordentliche Kündigung an. Trotz des eindeutigen Wortlauts der Norm und der Aufhebung von Entscheidungen des Landgerichts Berlin durch den Bundesgerichtshof sowie einer ausdrücklichen Äußerung des Bundesgerichtshofs zur Auffassung des Landgerichts hält das Landgericht an seiner Auffassung fest.
Das Landgericht geht davon aus, dass sich die Regelung der Schonfristzahlung in § 569 BGB auch auf die gesetzliche Regelung der ordentlichen Kündigung in § 573 BGB beziehe und damit unmittelbar anwendbar sei. Allerdings weist der BGH seinerseits ausdrücklich darauf hin, dass sich auch die Berliner Richter nicht über den ausdrücklichen Wortlaut des Gesetzes hinwegsetzen dürfen, selbst wenn das ihre Rechtsauffassung sei.
Der BGH macht jedoch eine Ausnahme: Im Einzelfall kann eine Schonfristzahlung auch auf die ordentliche Kündigung durchschlagen und diese aufheben, wenn nach Würdigung der Umstände des Einzelfalls der Ausgleich der Mietrückstände dazu führt, dass sich der Vermieter nicht auf die ordentliche Kündigung berufen kann, weil dies gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoße.
Wie wir Vermieter und Mieter unterstützen können, lesen Sie in diesem Beitrag.
Schonfristzahlung kann im Einzelfall auch ordentliche Kündigung unwirksam machen
Einen solchen Einzelfall bejahte beispielsweise das Landgericht Berlin im März 2023 (Urteil vom 15.03.2023, Aktenzeichen 64 S 180/21). Dort ging es um eine alleinerziehende Mutter, die nur deshalb in Zahlungsverzug geriet, weil das Jobcenter, das Miete und Nebenkosten zuvor gezahlt hat, die Zahlungen wegen fehlender Unterlagen eingestellt hatte. Das Jobcenter hätte jedoch eine vorläufige oder darlehensweise Übernahme der Miete anbieten oder prüfen müssen, was nicht geschehen ist. Daraufhin kündigte der Vermieter mehrfach außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich fristgerecht.
Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Räumungsklage des Vermieters statt. Das Landgericht Berlin hob in der Berufung das Räumungsurteil wieder auf. Durch die Schonfristzahlung sei die ordentliche Kündigung im vorliegenden Fall unwirksam geworden, da das Verschulden der Mieterin im vorliegenden Fall als äußerst gering einzustufen sei, so die Richter des Landgerichts. Der Verstoß ist so gering zu bewerten, dass die Schonfristzahlung in diesem Fall auch die ordentliche Kündigung unwirksam werden lässt. Zudem wurde die Schonfristzahlung wenige Tage nach der Kündigung durch das Jobcenter geleistet.
Einzelfallentscheidung notwendig
Die Schonfristzahlung kann daher im Einzelfall auch auf die ordentliche Kündigung anwendbar sein. Dies erfordert jedoch eine genaue Einzelfallentscheidung und die Aufklärung der Gründe, die zum Mietrückstand geführt haben. Ist der Grad des Verschuldens des Mieters am Zahlungsverzug als äußerst gering zu bewerten, kann sich der Vermieter nicht auf eine ordentliche Kündigung berufen und die Schonfristzahlung erlangt auch gegenüber der ordentlichen Kündigung Wirkung.
Fazit
- Kündigungsgrund Zahlungsverzug: Kommt der Mieter seiner Hauptleistungspflicht, der Zahlung der Miete, nicht oder nicht vollständig nach, kann eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs drohen.
- Bedingungen für außerordentliche Kündigung: Schon ab zwei nicht gezahlten Mieten oder einem Mietrückstand von mehr als einer Miete besteht die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung.
- Möglichkeit der Schonfristzahlung: Im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann der Mieter eine Schonfristzahlung leisten, um die Kündigung nachträglich abzuwenden. Dazu muss der Mieter die nicht gezahlte Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nachzahlen. Ebenso kann sich eine öffentliche Stelle, z.B. das Jobcenter oder die Wohngeldstelle, bereit erklären, die Mietrückstände zu übernehmen. Die Schonfristzahlung ist nach dem Wortlaut der Regelung nur bei außerordentlichen Kündigungen wirksam. Bei ordentlichen Kündigungen ist die Schonfristzahlung unwirksam, es sei denn, es liegt ein besonderer Ausnahmefall vor.
- Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung: Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist möglich, wenn der Mieter seiner Verpflichtung zur pünktlichen und vollständigen Zahlung der Miete nicht nachkommt. Dazu muss ein Rückstand von mehr als einer Miete vorliegen und die Verzugsdauer muss mehr als einen Monat betragen.
- Berechnung des Mietrückstandes: Bei der Berechnung des Mietrückstandes dürfen nur die laufenden Kosten des Mietverhältnisses berücksichtigt werden, nicht jedoch Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen, Verzugszinsen, Mahn- und Prozesskosten oder Schadenersatzforderungen.
FAQ
Wann kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges drohen?
Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann drohen, wenn der Mieter seiner Hauptleistungspflicht, der Zahlung der Miete, nicht oder nicht vollständig nachkommt. Die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung besteht bereits ab zwei nicht gezahlten Mieten oder einem Mietrückstand von mehr als einer Miete.
Unter welchen Voraussetzungen ist eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich?
Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist möglich, wenn der Mieter seiner Verpflichtung zur pünktlichen und vollständigen Mietzahlung nicht nachkommt und damit eine erhebliche Pflichtverletzung begeht. Die ordentliche Kündigung ist möglich, wenn der Mietrückstand mehr als eine Miete und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt.
Was wird bei der Berechnung des Mietrückstandes berücksichtigt?
Bei der Berechnung des Mietrückstandes werden nur die laufenden Kosten des Mietverhältnisses berücksichtigt, also die vereinbarte Miete und die Nebenkosten bzw. Betriebskosten. Nicht berücksichtigt werden Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen, Verzugszinsen, Mahn- und Prozesskosten oder Schadenersatzforderungen.
Kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges abgewendet werden?
Ja, eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann durch eine Schonfristzahlung abgewendet werden. Dies gilt jedoch nur für außerordentliche Kündigungen.
Wie funktioniert die Schonfristzahlung?
Eine Schonfristzahlung ermöglicht es dem Mieter, eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Dazu muss der Mietrückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgeglichen sein.
Wann kann eine Schonfristzahlung auch eine ordentliche Kündigung unwirksam machen?
Grundsätzlich ist die Schonfristzahlung nach dem eindeutigen Wortlaut des § 569 BGB und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur bei außerordentlichen Kündigungen möglich, nicht aber bei ordentlichen Kündigungen. Im Einzelfall kann die Schonfristzahlung aber auch eine ordentliche Kündigung unwirksam werden lassen, wenn das Verschulden des Mieters an der verspäteten Zahlung als äußerst gering anzusehen ist und eine Gesamtwürdigung der Umstände dies rechtfertigt.
Welche Rolle spielt die Mietminderung bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs?
Eine Mietminderung kann unter bestimmten Umständen zu einem Zahlungsverzug führen. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten, denn eine zu hohe Mietminderung kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen, wenn die Minderung nicht gerechtfertigt war. Sofern die Minderung gerechtfertigt war, führt eine geminderte Miete nicht zu einem Mietrückstand.
Was tun bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs?
Wenn eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen wird, sollte der Mieter umgehend prüfen, ob die Kündigung rechtlich korrekt ist und ob der Mietrückstand richtig berechnet wurde. Hierzu empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.
Bildquellennachweise: JackF | Canva
