Die Möglichkeit, den Mietzins für gewerblich genutzte Geschäftsräume zu erhöhen oder anzupassen, unterliegt anderen Regeln als für Wohnraummietverträge. Im Bereich der Geschäftsraummiete ist die Regulierung weniger stark ausgeprägt und es besteht eine größere Vertragsfreiheit. Die Möglichkeit der Anpassung der Gewerbemiete bedarf jedoch grundsätzlich einer vertraglichen Grundlage, da es keine gesetzlichen Regelungen zur Anpassung der Gewerbemiete gibt.
Zwischen Vermieter und Mieter können verschiedene Regelungen in den Gewerbemietvertrag aufgenommen werden, um eine Anpassung der Gewerbemiete zu ermöglichen.
Möglich sind Regelungen, die sich an der Umsatzentwicklung und dem wirtschaftlichen Erfolg oder Misserfolg des Mieters orientieren. Darüber hinaus sind auch Klauseln zulässig, die eine Erhöhung oder Herabsetzung der Gewerbemiete vorsehen, wenn die Verbraucherpreise steigen oder sinken, weil eine Inflation oder eine Deflation eintritt.
Michael Kehren, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, informiert in diesem Beitrag über die Zulässigkeit der Anpassung der Gewerbemiete, die vertraglichen Möglichkeiten und die Grenzen, die auch bei Gewerbemietverträgen bestehen können.
Welche Möglichkeiten gibt es, um die Miete im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags zu erhöhen?
Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist die Höhe des Mietzinses ein zentraler Bestandteil des Mietverhältnisses. Für den Mieter sind die Kosten, die er monatlich für seine gewerblich genutzten Räume zu entrichten hat, von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung.
Die Vereinbarung eines Gewerbemietvertrages, der sowohl den Interessen des Mieters als auch denen des Vermieters gerecht wird, ist daher für die Vertragspartner von großer Bedeutung. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass Gewerbemietverträge meist für einen langen Zeitraum geschlossen werden.
Daher sollte bereits bei den Vertragsverhandlungen und der Anbahnung des Gewerbemietverhältnisses eine tragfähige Regelung zur Mietanpassung getroffen werden. Besonderes Augenmerk ist dabei auf die Ausgestaltung der Regelung und deren Rechtswirksamkeit zu legen. Hier sollte ein auf das Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt bei der Gestaltung des Gewerbemietvertrages hinzugezogen werden, um fehlerhafte Mietanpassungsklauseln oder nicht rechtssichere Gewerbemietverträge zu vermeiden.
Wie wir Vermieter und Mieter unterstützen können, lesen Sie in diesem Beitrag.
Vertragsfreiheit bei Gewerbemietverträgen
Vermieter und Mieter sind bei der Gestaltung und Anpassung der Miethöhe in der Gewerberaummiete freier als bei der Wohnraummiete. Beschränkungen hinsichtlich der Vereinbarung von Index- und Staffelmieten (anders als bei Wohnraummietverträgen – §§ 557a und 557b BGB) bestehen bei Gewerbemietverträgen nicht.
Auch bestehen keine gesetzlichen Möglichkeiten zur Erhöhung der Gewerbemiete. Bei Wohnraummietverhältnissen kann der Vermieter beispielsweise die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB) und eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen vornehmen (§ 559 BGB). Dafür wird keine vertragliche Regelung benötigt.
Aufgrund der fehlenden gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten und der Vertragsfreiheit im Gewerbemietrecht können Mieterhöhungen für Gewerberäume nur durch Regelungen im Gewerbemietvertrag vereinbart werden. Alle Regelungen zur Mieterhöhung müssen daher im Gewerbemietvertrag selbst getroffen werden.
Fehlt hingegen eine vertragliche Regelung im Gewerbemietvertrag, wie z.B. die Vereinbarung einer Indexmiete oder einer Staffelmiete, kann es zu keiner Mieterhöhung kommen.
Änderungskündigung bei unbefristeten Gewerbemietverträgen
Fehlt eine vertragliche Regelung zur Erhöhung der Gewerbemiete, kann die Änderungskündigung ein wirksames Mittel sein. Diese ist im Gewerbemietrecht (anders als im Wohnraummietrecht) grundsätzlich zulässig, allerdings nur bei unbefristeten Gewerbemietverträgen. Die Änderungskündigung ist daher eher die Ausnahme, da die meisten Gewerbemietverträge befristet abgeschlossen werden.
Bei der Änderungskündigung kündigt der Vermieter den bestehenden unbefristeten Gewerbemietvertrag und bietet gleichzeitig als nahtlose Fortsetzung des Mietverhältnisses einen neuen Gewerbemietvertrag zu anderen Bedingungen – zum Beispiel eine höhere Gewerbemiete – an. Der Mieter kann die Änderung annehmen oder die Kündigung des Gewerbemietvertrages akzeptieren.
Vertragliche Möglichkeiten zur Mieterhöhung in Gewerbemietverhältnissen
Vermieter und Mieter müssen daher schon bei Vertragsschluss des Gewerbemietverhältnisses an Klauseln denken, die eine Anpassung oder Erhöhung der Gewerbemiete ermöglichen. Beispiele für vertragliche Möglichkeiten zur Mieterhöhung sind:
- Vereinbarung einer Staffelmiete
- Vereinbarung einer Umsatzmiete
- Vereinbarung einer Indexmiete (auch Gleitklausel, Preisklausel oder Wertsicherungsklausel)
- Vereinbarung eines Leistungsvorbehalts
Was ist eine Staffelmiete?
Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete wird festgelegt, zu welchem Zeitpunkt sich die Gewerbemiete um welchen Betrag exakt erhöht. Dies bietet Vermietern und Mietern eine gewisse finanzielle Sicherheit und macht die Höhe der Gewerbemiete planbar.
Die Gewerbemiete kann entweder um einen festen Betrag steigen, z.B. alle 12 Monate um 100 Euro, oder um einen prozentualen Betrag, z.B. alle 12 Monate um 5%. Bei einer prozentualen Erhöhung ist der Anknüpfungspunkt für die Erhöhung immer die bisherige Miete und nicht die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Gewerbemiete.
Die erhöhte Gewerbemiete tritt zum vereinbarten Zeitpunkt automatisch an die Stelle der bisherigen Miete. Der Gewerbemieter muss die Erhöhung akzeptieren und hat kein Widerrufsrecht. Auch wenn das allgemeine Mietniveau gesunken sein sollte, gelten die vereinbarten Erhöhungen unabhängig davon. Der Mieter kann sich nicht auf den Rechtsgrundsatz des Wegfalls der Geschäftsgrundlage berufen.
Gesetzliche Schutzklauseln oder Einschränkungen wie im Wohnraummietrecht, die dazu dienen, Mieter nicht zu benachteiligen, z.B. § 557a BGB, gelten für Gewerbemietverträge nicht.
Was ist eine Umsatzmiete?
Bei der Umsatzmiete richtet sich die Höhe der Gewerbemiete nach dem Jahresumsatz des Mieters. Steigt der Jahresumsatz, erhöht sich auch die Gewerbemiete. Sinkt jedoch der Jahresumsatz, sinkt auch die Gewerbemiete.
Um den Vermieter nicht zu stark an dem unternehmerischen Risiko des Mieters zu beteiligen, kann eine Untergrenze der Gewerbemiete bzw. eine Mindestmiete vereinbart werden. Eine solche Mindestmiete ist dann unabhängig von der Umsatzentwicklung immer zu zahlen. Analog kann auch eine gewisse Obergrenze der Gewerbemiete vereinbart werden.
Im Gewerbemietvertrag sollte eine genaue Definition des Umsatzes und der Umsatzbeteiligung festgelegt werden. Bezugsgröße für die Gewerbemiete kann z.B. der Nettoumsatz ohne Umsatzsteuer sein. Der Mieter muss auch einer regelmäßigen Offenlegung seiner Umsätze inkl. der Buchhaltungsunterlagen zustimmen. Auch dies sollte im Mietvertrag genau geregelt werden.
Die Umsatzmiete ist für alle gewerblichen Mieter möglich. Eine Ausnahme bilden jedoch Apotheken. Nach § 8 Satz 2 Apothekengesetz ist die Umsatzmiete bei Apotheken unzulässig.
Was ist eine Indexmiete?
Bei der Indexmiete – auch Wertsicherungsklausel oder Preisklausel genannt – ist die Höhe der Gewerbemiete variabel. Die Höhe ist an die Entwicklung, z.B. durch Inflation oder Deflation, von bestimmten und benannten Preisindizes gebunden. Auf diese Weise sollen weder Vermieter noch Mieter einseitig begünstigt werden, sondern die Gewerbemiete wird an unabhängige Referenzwerte angepasst.
Die Höhe und Anpassung der Gewerbemiete kann z.B. an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) des Statistischen Bundesamtes gekoppelt werden. Steigt der VPI, steigt auch die Gewerbemiete. Sinkt der VPI, sinkt auch die Gewerbemiete.
Echte und unechte Wertsicherungsklauseln
Zu unterscheiden ist dabei zwischen echten und unechten Wertsicherungsklauseln. Bei echten Wertsicherungsklauseln steigt oder sinkt der Gewerbemietzins automatisch, wenn sich der VPI ändert. Bei unechten Wertsicherungsklauseln bedarf es zur Anpassung der Gewerbemiete einer Neuverhandlung zwischen den Parteien.
Die Unterscheidung ist deshalb wichtig, weil echte Wertsicherungsklauseln durch das Preisklauselgesetz (PrKG) stark reglementiert sind und damit die Vertragsfreiheit bei der Gewerbemiete einschränken.
Eine echte Wertsicherungsklausel ist nach §§ 1 ff PrKG nur dann zulässig, wenn
- der Mietzins an einen bestimmten Index – z.B. den VPI – gebunden ist,
- der Vermieter auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für mindestens 10 Jahre verzichtet oder der Mieter eine Verlängerung der Mietdauer auf mindestens 10 Jahre verlangen kann, z.B. durch eine vertraglich vereinbarte Optionsausübung,
- der Mietzins für mindestens ein Jahr unverändert bleibt,
- die Wertsicherungsklausel klar und eindeutig formuliert ist und
- weder Mieter noch Vermieter unangemessen benachteiligt werden.
Möchte man als Vermieter eine Indexmiete bzw. Wertsicherungsklausel oder Preisklausel in einem Gewerbemietvertrag verwenden, sollte man sich zur rechtssicheren Gestaltung vorab an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Dieser kann einen Gewerbemietvertrag so gestalten, dass die strengen Voraussetzungen des Preisklauselgesetzes eingehalten werden und der Gewerbemietvertrag rechtssicher abgeschlossen werden kann.
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Was ist ein Leistungsvorbehalt?
Der Leistungsvorbehalt kann dem Vermieter für einen bestimmten Zeitraum das Recht einräumen, die Höhe der Gewerbemiete einseitig nach billigem Ermessen zu bestimmen. Ein solches Leistungsbestimmungsrecht kann auch dahingehend ausgestaltet sein, dass dem Mieter ein Mitbestimmungsrecht über die Höhe der Gewerbemiete eingeräumt wird. Nach Ablauf einer bestimmten Zeit vereinbaren Vermieter und Mieter, dass die Gewerbemiete dann neu verhandelt wird.
Schließlich kann die Höhe der Miete nach billigem Ermessen von einem Dritten, z. B. einem Sachverständigen, festgelegt werden. Da die Höhe und die Anpassung der Geschäftsraummiete nach billigem Ermessen zu erfolgen hat, sind die Interessen von Vermieter und Mieter zu berücksichtigen. Eine völlig willkürliche Festsetzung der Geschäftsraummiete ist unzulässig.
Bei dem Leistungsvorbehalt handelt es sich um eine unechte Wertsicherungsklausel, die nach dem Preisklauselgesetz grundsätzlich zulässig ist.
Fazit
- Regelung im Gewerbemietvertrag: Die Anpassung des Mietzinses für gewerblich genutzte Räume unterliegt im Vergleich zum Wohnraummietvertrag weniger gesetzlichen Regelungen. Es besteht eine größere Vertragsfreiheit, die Anpassung bedarf jedoch einer vertraglichen Grundlage.
- Vertragliche Regelungen zur Mietanpassung: Vermieter und Mieter können im Gewerbemietvertrag verschiedene Regelungen zur Mietanpassung treffen, die sich z.B. an der Umsatzentwicklung, dem wirtschaftlichen Erfolg/Misserfolg des Mieters oder der Entwicklung der Verbraucherpreise orientieren.
- Vertragsfreiheit beim Gewerbemietvertrag: Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht gibt es im Gewerbemietrecht keine gesetzlichen Vorgaben für Mieterhöhungen oder Mietanpassungen. Mieter und Vermieter können frei vereinbaren, unter welchen Bedingungen die Gewerbemiete steigt oder in welchen Fällen sie sogar sinkt.
- Änderungskündigung: Im Gewerbemietrecht ist eine Änderungskündigung möglich, bei der der Vermieter den bestehenden Vertrag kündigt und einen neuen Vertrag zu geänderten Bedingungen anbietet. Dies ist allerdings nur bei unbefristeten Gewerbemietverträgen möglich.
- Vertragliche Mieterhöhungsmöglichkeiten: Vertragliche Möglichkeiten zur Anpassung der Gewerbemiete sind z.B. die Vereinbarung einer Staffelmiete, einer Umsatzmiete, einer Indexmiete (mit echten oder unechten Wertsicherungsklauseln) oder eines Leistungsvorbehalts.
- Staffelmiete: Die Gewerbemiete wird zu bestimmten Zeitpunkten um einen festen oder prozentualen Betrag erhöht, was für Vermieter und Mieter finanzielle Sicherheit und Planbarkeit schafft.
- Umsatzmiete: Die Umsatzmiete orientiert sich am Jahresumsatz des Mieters. Dabei können sowohl Untergrenzen als auch Obergrenzen für die Umsatzmiete festgelegt werden.
- Indexmiete: Bei der Indexmiete erhöht oder vermindert sich die Gewerbemiete entsprechend der Veränderung eines bestimmten Preisindexes. Wird die Gewerbemiete automatisch angepasst, spricht man von einer echten Wertsicherungsklausel, die nach dem Preisklauselgesetz nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig ist. Bei einer unechten Wertsicherungsklausel führt das Steigen oder Sinken des Preisindexes dazu, dass Vermieter und Mieter über die Anpassung der Gewerbemiete verhandeln müssen.
- Leistungsvorbehalt: Der Leistungsvorbehalt ermöglicht es dem Vermieter, die Höhe und Anpassung der Gewerbemiete einseitig oder im Einvernehmen mit dem Mieter nach billigem Ermessen, ggf. auch durch einen Dritten, zu bestimmen.
FAQ
Was sind die Unterschiede zwischen der Mietanpassung bei Wohnraummietverträgen und bei Gewerbemietverträgen?
Im Gewerbemietrecht gibt es keine gesetzlichen Regelungen und eine größere Vertragsfreiheit zur Mietanpassung als im Wohnraummietrecht. Anpassungen der Gewerbemiete müssen jedoch im Gewerbemietvertrag geregelt werden.
Welche vertraglichen Regelungen sind im Gewerbemietvertrag möglich?
Vermieter und Mieter können Regelungen zur Anpassung der Gewerbemiete vereinbaren, z.B. in Abhängigkeit von der Umsatzentwicklung, dem wirtschaftlichen Erfolg/Misserfolg oder der Entwicklung der Verbraucherpreise.
Was ist eine Änderungskündigung im Gewerbemietvertrag?
Die Änderungskündigung ermöglicht es dem Vermieter, den bestehenden Gewerbemietvertrag zu kündigen und dem Gewerbemieter einen neuen Vertrag zu geänderten Bedingungen anzubieten. Dies ist nur bei unbefristeten Gewerbemietverträgen möglich.
Welche vertraglichen Möglichkeiten der Mieterhöhung gibt es?
Vertragliche Möglichkeiten zur Anpassung der Gewerbemiete sind z.B. die Vereinbarung einer Staffelmiete, einer Umsatzmiete, einer Indexmiete (mit echten oder unechten Wertsicherungsklauseln) oder eines Leistungsvorbehalts.
Was bedeutet Staffelmiete im Gewerbemietvertrag?
Bei der Staffelmiete wird festgelegt, zu welchem Zeitpunkt und um welchen Betrag bzw. Prozentsatz sich die Gewerbemiete erhöht.
Wie funktioniert die Umsatzmiete bei gewerblichen Mietverhältnissen?
Die Umsatzmiete richtet sich nach dem Jahresumsatz des Mieters. Steigt der Jahresumsatz, erhöht sich die Miete, sinkt der Umsatz, sinkt die Miete. Ober- und Untergrenzen werden in der Regel vereinbart.
Was ist die Indexmiete im Gewerbemietrecht?
Die Indexmiete koppelt die Höhe der Gewerbemiete an die Entwicklung bestimmter Preisindizes, die sich z.B. durch Inflation oder Deflation verändern können. Dabei gibt es Indexmieten als echte und unechte Wertsicherungsklauseln. Echte Wertsicherungsklauseln beinhalten die automatische Anpassung der Miete an die Indexentwicklung. Diese echten Wertsicherungsklauseln sind jedoch nach den Vorschriften des Preisklauselgesetzes nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
Sind echte Wertsicherungsklauseln in der Gewerbemiete zulässig?
Echte Wertsicherungsklauseln, die eine automatische Anpassung des Mietzinses an Veränderungen des Preisindexes vorsehen, sind stark reglementiert und nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt.
Was bedeutet ein Leistungsvorbehalt im Gewerbemietvertrag?
Der Leistungsvorbehalt gibt dem Vermieter das Recht, die Gewerbemiete einseitig nach billigem Ermessen festzusetzen. Dem Mieter kann ein Mitbestimmungsrecht eingeräumt werden.
Wann sollte man bei Gewerbemietverträgen einen Rechtsanwalt für Mietrecht konsultieren?
Insbesondere bei der Gestaltung von Gewerbemietverträgen und Mietanpassungsklauseln empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, um rechtssichere Vereinbarungen zu treffen und Fehler zu vermeiden.
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