Vorgetäuschter Eigenbedarf bei Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung stellt für viele Mieter eine existenzielle Bedrohung dar, da sie häufig mit dem Auszug aus der Wohnung verbunden ist. Grundsätzlich ist das Recht des Vermieters, eine Wohnung für sich oder nahe Angehörige zu beanspruchen, in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich verankert.

Doch nicht jede Eigenbedarfskündigung ist gerechtfertigt – in manchen Fällen wird sie nur vorgeschoben, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden oder die Wohnung gewinnbringender zu vermieten oder zu verkaufen.

Damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, muss sie gut begründet sein und auf einem tatsächlichen, aktuellen Bedarf beruhen. Zudem ist der Kreis der Berechtigten gesetzlich definiert. Wird eine Kündigung ohne tatsächliche Nutzungsabsicht ausgesprochen, spricht man von vorgetäuschtem Eigenbedarf – eine rechtswidrige Praxis, die für Vermieter erhebliche zivil- und strafrechtliche Konsequenzen haben kann.

Rechtsanwalt Michael Kehren, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, klärt in diesem Beitrag über die Eigenbedarfskündigung auf, wann diese vorgetäuscht ist, welche Konsequenzen der vorgetäuschte Eigenbedarf für Vermieter haben kann und welche Rechte Mieter bei vorgetäuschtem Eigenbedarf haben.

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Was sind die Grundlagen der Eigenbedarfskündigung?

Benötigt der Vermieter eine Mietwohnung für sich selbst oder für Angehörige, so kann er seinem Mieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs kündigen. Der Eigenbedarf muss dabei aktuell sein und darf nicht erst in absehbarer Zeit entstehen. Damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

Berechtigter Personenkreis der Eigenbedarfskündigung

Das Gesetz spricht davon, dass der Eigenbedarf für den Vermieter, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts entstehen muss. Wer darunter fällt, ist regelmäßig Streitpunkt vor Gericht. Anerkannt sind danach unter anderem:

• der Vermieter selbst (nicht bei gewerblichen Vermietern)
• als Familienangehörige des Vermieters gelten z.B.: der Ehepartner sowie der Lebenspartner (auch wenn die Ehe bzw. Lebenspartnerschaft nicht mehr besteht), seine Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 10.07.2024, Az. VIII ZR 276/23 herausgestellt, wer als Familienangehöriger im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gilt und wer nicht. Dabei stellt der BGH darauf ab, wer mit dem Vermieter so eng verwandt ist oder in einer so engen persönlichen Beziehung steht, dass ihm ein Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO oder § 52 StPO zusteht. 

Neben den bereits Genannten sind dies folgende Angehörige:

• der oder die Verlobte
• Verwandte in der Seitenlinie bis zum 3. Grad (Geschwister, Neffen und Nichten, Tanten und Onkel) Verschwägerte bis zum 2. Grad (Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Schwägerinnen und Schwäger).

Das bedeutet, dass z. B. der Cousin oder die Cousine nicht mehr automatisch zum Kreis der berechtigten Familienangehörigen gehört. Allerdings schließt dies eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für diesen Personenkreis nicht grundsätzlich aus. So kann eine Kündigung weiterhin gerechtfertigt sein, wenn eine besonders enge persönliche Bindung zum Vermieter besteht und die Gerichte im Einzelfall eine hinreichende Berechtigung anerkennen. Die bisherige Rechtsprechung hat in solchen Fällen bereits eine Eigenbedarfskündigung für zulässig erachtet.

Zu den weiteren berechtigten Personen zählen Haushaltsangehörige, wie z.B. Pflegepersonal des Vermieters oder Familienangehörige sowie Haushaltshilfen, sofern sie ständig im Haushalt leben.

Anforderungen an die Kündigung selbst

Eine Eigenbedarfskündigung ist nach § 573 Abs. 3 BGB vom Vermieter zu begründen. Dabei ist die Kündigung so genau zu begründen, dass der Mieter den Kündigungsgrund erkennen und von anderen Kündigungsgründen unterscheiden kann. Es ist die Person zu benennen, die in die Wohnung einziehen soll und z.B. auch, warum diese Person die Wohnung benötigt. Dabei kann es auch erforderlich sein, die bisherige Wohnsituation der berechtigten Person zu benennen. Eine Kündigung ohne ausreichende Begründung oder eine pauschale Erklärung wie „Wir benötigen die Wohnung aus familiären Gründen“ ist unwirksam.

Die Kündigung muss zudem schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 Abs. 1 BGB). Mündliche Kündigungen sind nicht wirksam. Außerdem ist die Kündigungsfrist einzuhalten, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richtet (§ 573c Abs. 1 BGB).

Kündigungssperrfrist

Wurde der vermietete Wohnraum während des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, so gilt eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren für die Kündigung wegen Eigenbedarfs sowie für die Verwertungskündigung (§ 577a Abs. 1 BGB).

Die einzelnen Gemeinden können diese Frist nach § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB auf bis zu 10 Jahre verlängern, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Von dieser Regelung hat beispielsweise das Land Hamburg mit der Verordnung zur Verlängerung der Kündigungsschutzfrist für Wohnraum (Kündigungsschutzfristverordnung) vom 08.08.2023 Gebrauch gemacht und die Kündigungssperrfrist auf 10 Jahre festgesetzt (§ 1 Satz 2 der Verordnung).

Eine Eigenbedarfskündigung kann erst nach Ablauf der Sperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgen.

Wann liegt vorgetäuschter Eigenbedarf vor?

Eine Eigenbedarfskündigung kann aus verschiedenen Gründen unwirksam sein. Der Vermieter kann die Kündigung nicht richtig oder nicht ausführlich genug begründet haben. Es kann aber auch sein, dass zwar eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wurde, die betroffene Person aber gar nicht zum berechtigten Personenkreis gehört, weil sie mit dem Vermieter nur entfernt oder überhaupt nicht verwandt ist.

Darüber hinaus gibt es immer wieder Fälle, in denen der Bedarf des Betroffenen an der Wohnung in keinem angemessenen Verhältnis zu der zu kündigenden Wohnung steht. Eine 21-jährige Berufsanfängerin benötigt beispielsweise keine 120 Quadratmeter große 4-Zimmer-Wohnung, so dass die Rechtsprechung eine solche Eigenbedarfskündigung als unwirksam angesehen hat.

Mehr zum Thema Kündigung wegen Eigenbedarf lesen Sie in diesem Beitrag.

Grund für Eigenbedarf liegt nicht vor – der vorgetäuschter Eigenbedarf

Es gibt aber auch Fälle, in denen die Absicht, die Wohnung für sich, einen nahen Familienangehörigen oder eine zum Haushalt gehörende Person zu nutzen, zwar behauptet wird, dies aber von vornherein gar nicht beabsichtigt war.

Eine solche Kündigung wäre dann nur vorgeschoben, um den Mieter aus der Wohnung zu drängen, etwa um sie an einen anderen und vor allem teureren Mieter zu vermieten oder unvermietet zu verkaufen.

In solchen Fällen handelt es sich um vorgetäuschten Eigenbedarf. Vorgetäuschter Eigenbedarf liegt also vor, wenn der Vermieter die Eigenbedarfskündigung mit einem Sachverhalt begründet, der in Wirklichkeit nicht vorliegt oder von Anfang an nicht beabsichtigt war. Eine solche Kündigung ist rechts- sowie vertragswidrig und kann für den Vermieter schwerwiegende Folgen haben.

Vorgetäuschter Eigenbedarf kann unter anderem in folgenden Fällen vorliegen:

• Keine tatsächliche Nutzung nach der Kündigung: Der Vermieter oder die angegebene Person zieht nach der Kündigung nicht in die Wohnung ein. Alternativ wird die Wohnung gar nicht genutzt und steht leer oder wird anderweitig genutzt (z.B. kurzfristig über Airbnb).
• Die Wohnung wird weitervermietet oder verkauft: Statt der gemeldeten Eigenbedarfsperson zieht ein neuer Mieter ein. Es kann auch vorkommen, dass die Wohnung bzw. das Mietobjekt nach der Kündigung verkauft wird.
• Wohnung wird mit Verkaufsabsicht an berechtigte Person vermietet: Der Vermieter will die Wohnung oder das Mietobjekt verkaufen, vermietet sie aber an die in der Eigenbedarfskündigung genannte, ihm nahestehende Person. Das Mietobjekt wird kurze Zeit später – unvermietet – verkauft, weil die betreffende Person sofort wieder ausgezogen ist. In diesem Fall liegt die Vermutung nahe, dass der Vermieter die Wohnung nur deshalb an eine ihm nahestehende Person vermietet hat, weil er diese zum Auszug bewegen konnte, wenn er einen Käufer für die unvermietete Wohnung gefunden hatte. In diesem Fall hat der BGH angenommen, dass auch dieser Sachverhalt einen vorgeschobenen Eigenbedarf darstellen kann.

Welche Indizien gibt es für vorgetäuschten Eigenbedarf?

In vielen Fällen lässt sich ein vorgetäuschter Eigenbedarf nicht sofort nachweisen, sondern ergibt sich erst im Nachhinein aus bestimmten Umständen. Anhaltspunkte für eine nur vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung sind z.B. Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter vor der Kündigung, z.B. über Nebenkosten und Nebenkostennachzahlungen, sowie Mieterhöhungen, insbesondere wenn diese gescheitert sind.

Versucht der Vermieter, die Wohnung oder das Mietobjekt zu veräußern, ist dies allein noch kein Indiz für eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung. Vielmehr kommt es auf die Begleitumstände an.

Folgende Indizien begründen jedoch einen besonderen Verdacht auf vorgetäuschten Eigenbedarf:

• Kurzfristige Neuvermietung oder Verkauf: Wird die Wohnung nach dem Auszug des Mieters sehr kurzfristig an Dritte vermietet oder verkauft, kann dies ein Indiz dafür sein, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde. Problematisch für den Vermieter ist, wenn der behauptete Nutzungsgrund, nämlich der Bedarf einer berechtigten Person, nicht eintritt.
• Unplausible Begründungen oder widersprüchliche Aussagen: Der Vermieter behauptet z.B., sein Sohn benötige die Wohnung, obwohl dieser bereits eine andere Wohnung in derselben Stadt hat. Gleiches gilt, wenn der Sohn oder eine andere berechtigte Person die Wohnung gar nicht kennt oder selbst nicht von dem Umzug in die Wohnung weiß. Ebenso, wenn die benannte Person doch nicht einzieht, weil sie sich „plötzlich“ gegen die Wohnung entscheidet.
• Keine ernsthafte Planung zur Nutzung der Wohnung: Die berechtigte Person trifft keine nachweisbaren Vorbereitungen oder hat überhaupt keine Umzugspläne.
• Vermieter verfügt über Alternativwohnungen oder kündigt mehrfach: Hat der Vermieter mehrere freie oder vergleichbare Wohnungen, meldet aber ausdrücklich nur für eine bestimmte Wohnung Eigenbedarf an, kann dies als Indiz für vorgeschobenen Eigenbedarf gewertet werden. Gleiches gilt, wenn der Vermieter mehrfach dieselbe Wohnung kündigt und dabei unterschiedliche Gründe angibt.

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Ist vorgetäuschter Eigenbedarf strafbar?

Täuscht der Vermieter den Mieter vorsätzlich oder fahrlässig über den Eigenbedarf, kann der Straftatbestand des Betruges (§ 263 StGB) erfüllt sein. Dies kann auch dann gelten, wenn der Vermieter es unterlässt, den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs zu informieren. Insofern besteht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt, der in der Rechtsprechung unterschiedlich interpretiert wird, eine Informationspflicht über den Wegfall des Eigenbedarfsgrundes.

Das AG Hamburg-Bergedorf hat in einem Strafurteil aus dem Jahr 2024 (Urteil vom 29.05.2024, Az. 412 Ds 25/23) diesen Zeitpunkt bis zum Zeitpunkt der Räumung der Wohnung ausgedehnt. Welcher Zeitpunkt tatsächlich anzunehmen ist, z.B. das Ende des Mietverhältnisses (Ansicht des BGH), das Ende eines Räumungsprozesses oder der Zeitpunkt der Räumung der Wohnung, ist zwischen Zivil- und Strafgerichten uneinheitlich.

Ist von einem Betrug auszugehen, droht dem Vermieter eine Geldstrafe oder sogar eine Freiheitsstrafe bis zu 5 Jahren (§ 263 Abs. 1 StGB). Wird der vorgetäuschte Eigenbedarf noch in einem Räumungsprozess geltend gemacht, kann dies zusätzlich den Tatbestand des (versuchten) Prozessbetruges erfüllen.

Vorgetäuschter Eigenbedarf und späterer Verkauf kann Vermieter doppelt teuer zu stehen kommen

Das zitierte Urteil des AG Hamburg-Bergedorf geht hinsichtlich der strafrechtlichen Konsequenzen noch weiter. In dem verhandelten Sachverhalt hatte der Vermieter das Grundstück mit Wohnhaus 3 Monate nach der Räumung der Mieter verkauft, anstatt selbst einzuziehen.

Neben einer Geldstrafe von 90 Tagessätzen (zu je 600 Euro = 54.000 Euro Geldstrafe) wurde der durch den Verkauf erlangte Vermögenswert eingezogen. Dabei wurden die gezahlten Steuern und die Anschaffungskosten des Grundstücks vom Tatertrag abgezogen und der Rest eingezogen.

Insgesamt wurden knapp 332.000 Euro eingezogen (§§ 73 I, 73c StGB). Damit war der Veräußerungsgewinn dahin und die Vermieter mussten obendrein eine saftige Geldstrafe zahlen.

Welche Ansprüche habe ich gegen meinen Vermieter bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?

Nutzt der Vermieter die Wohnung bzw. das Mietobjekt nicht selbst oder nutzt die berechtigte Person die Wohnung nicht, ist davon auszugehen, dass der Grund für die Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht war. Kann der Vermieter den Wegfall dieses Grundes nicht substantiiert und plausibel darlegen, macht er sich gegenüber dem Mieter nach § 280 Abs. 1 BGB zivilrechtlich schadensersatzpflichtig.

Der Mieter kann alle finanziellen Nachteile ersetzt verlangen, die ihm durch den erzwungenen Auszug entstanden sind. Er ist so zu stellen, als ob die Kündigung nicht erfolgt wäre.

Mögliche Schadensersatzposten sind z.B.:

• Musste der Mieter in eine teurere Wohnung umziehen, steht ihm für einen angemessenen Zeitraum (oft mehrere Jahre) die Differenz zur alten Miete zu. Dies gilt jedoch nur, wenn die neue Wohnung hinsichtlich Größe, Ausstattung und Lage mit der bisherigen Wohnung vergleichbar ist. Entscheidet sich der Mieter für eine deutlich größere oder hochwertigere Wohnung, trägt er die dadurch entstehenden Mehrkosten grundsätzlich selbst.
• Musste der Mieter für die neue Wohnung einen Makler bezahlen, ist der Vermieter verpflichtet, diese Kosten zu übernehmen.
• Außerdem sind die Umzugskosten zu erstatten. Dazu gehören z.B. Transport- und Speditionskosten, Kosten für neue Möbel oder Umbauten in der neuen Wohnung sowie Kosten für Helfer oder Zeitaufwand für den Umzug.
• Wenn die neue Wohnung gestrichen, renoviert oder neu eingerichtet werden musste, können auch diese Kosten geltend gemacht werden.Darüber hinaus können weitere Kosten geltend gemacht werden. Dazu gehören z.B. die doppelte Mietzahlung, wenn der Mieter früher in die neue Wohnung einziehen musste, Kosten für Ummeldungen (Auto, Internet) oder der Zeitaufwand und die Unannehmlichkeiten des erzwungenen Wohnungswechsels.

Rückkehrrecht des Mieters

Wurde die Wohnung entgegen der Behauptung des Vermieters nicht selbst, sondern nur teurer an Dritte weitervermietet oder z.B. gar nicht genutzt, kann der Mieter unter Umständen ein Rückkehrrecht geltend machen.

Voraussetzung für die Rückkehr in die alte Wohnung ist beispielsweise, dass die Wohnung noch leer steht oder anderweitig vermietet ist und kein langfristiger Mietvertrag mit einem Dritten besteht. Außerdem muss der Mieter sein Rückkehrrecht in die alte Wohnung innerhalb einer angemessenen Frist geltend machen. Ist die Wohnung jedoch verkauft oder langfristig weitervermietet, ist ein Rückkehrrecht nicht möglich.

Dieses Rückkehrrecht wird von den Mietern jedoch häufig nicht geltend gemacht, da die meisten Mieter nach einem erzwungenen Umzug nicht noch einmal umziehen wollen.

Wie kann ich als Mieter einen vorgetäuschten Eigenbedarf beweisen?

Wenn Sie als Mieter einen vorgetäuschten Eigenbedarf vermuten und sich gegen die Kündigung wehren, in Ihre Wohnung zurückkehren oder Schadensersatz vom Vermieter verlangen wollen, ist dies für den Mieter meist nicht einfach zu erreichen. Für den Mieter ist es bereits schwierig zu beweisen, dass der Vermieter den Eigenbedarf vorsätzlich oder fahrlässig nur vorgetäuscht hat. Oft ist es auch nicht einfach herauszufinden, wer tatsächlich in der alten Wohnung wohnt oder ob die Wohnung verkauft wurde.

Beratung und Unterstützung durch Fachanwalt

Um ihre Rechte durchzusetzen oder einen vorgetäuschten Eigenbedarf zu beweisen, sollten Mieter daher unbedingt professionelle Hilfe bei einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Anspruch nehmen. Gemeinsam mit einem Fachanwalt kann der Sachverhalt analysiert und die für den Einzelfall geeignete Strategie festgelegt werden.

Mit der Unterstützung und Erfahrung eines Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht kann die Kündigung auf formale und inhaltliche Fehler geprüft, Widerspruch eingelegt und Schadensersatzansprüche durchgesetzt werden.

Kündigung abwehren, Schadensersatz einfordern, Rückkehrrecht prüfen

Gerade in Fällen, in denen die Wohnung nach dem Auszug anderweitig vermietet oder verkauft wird, kann ein Fachanwalt den Mieter effektiv dabei unterstützen, eine Rückkehr in die Wohnung oder eine finanzielle Entschädigung durchzusetzen. Da Vermieter oft mit juristischen Tricks arbeiten oder den Mieter unter Druck setzen, bietet ein Anwalt einen wichtigen Schutz vor ungerechtfertigten Kündigungen.

Rechtsanwalt Michael Kehren ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und kann Mieter, denen wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde, beraten und vertreten. Ist eine gerichtliche Auseinandersetzung unumgänglich, übernimmt Rechtsanwalt Kehren die Vertretung vor Gericht und sorgt dafür, dass Vermieter für ihre Täuschungsversuche zur Rechenschaft gezogen werden.

Fazit

• Grundlagen der Kündigung wegen Eigenbedarfs: Eine Eigenbedarfskündigung ist nur zulässig, wenn der Vermieter oder ein Berechtigter die Wohnung tatsächlich und aktuell benötigt. Der Eigenbedarf muss nachvollziehbar begründet werden und die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Unklare oder pauschale Begründungen machen die Kündigung unwirksam.
• Vorgetäuschter Eigenbedarf: Liegt keine echte Eigennutzungsabsicht vor und wird die Kündigung nur vorgeschoben, um den Mieter loszuwerden oder die Wohnung lukrativer weiterzuvermieten oder zu verkaufen, handelt es sich um vorgetäuschten Eigenbedarf. Dies ist rechtswidrig und kann für den Vermieter erhebliche Konsequenzen haben.
• Rechtliche Folgen für den Vermieter: Vermieter, die Eigenbedarf vortäuschen, können zivil- und strafrechtlich belangt werden. Vermieter müssen dem Mieter Schadensersatz leisten (z.B. für Umzugskosten, Maklergebühren, höhere Miete in der neuen Wohnung) und können wegen Betrugs (§ 263 StGB) zu Geld- oder Freiheitsstrafen verurteilt werden.
• Ansprüche des Mieters: Mieter, die durch eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung geschädigt wurden, können Schadensersatz verlangen. Unter Umständen besteht sogar ein Rückkehrrecht in die Wohnung, sofern diese nicht langfristig weitervermietet oder verkauft wurde.
• Unterstützung durch einen Fachanwalt für Mietrecht: Da vorgetäuschter Eigenbedarf oft schwer nachzuweisen ist, sollten Mieter frühzeitig einen Fachanwalt für Mietrecht aufsuchen. Er kann die Kündigung prüfen, Widerspruch einlegen und gegebenenfalls Schadensersatzansprüche gerichtlich durchsetzen.

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