Zahlt der Vermieter die Kaution nicht zurück, ist das für viele Mieter ein Ärgernis. Es mag verständlich sein, dass Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die geleistete Mietkaution zeitnah zurückerhalten möchten.
Eine gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es jedoch nicht, vielmehr muss der Vermieter die Mietkaution innerhalb einer angemessenen Frist zurückzahlen.
Welche gesetzlichen Regelungen es für die Mietkaution gibt, wie lange der Vermieter für die Rückzahlung Zeit hat und was man als Mieter tun kann, wenn die Kaution nicht zurückgezahlt wird, erläutert Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht Michael Kehren in diesem Beitrag.
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Was ist eine Mietkaution?
Die Kaution, auch Mietsicherheit oder Mietkaution genannt, ist eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter, um diesen z.B. gegen Mietausfälle oder Schäden an der Mietsache abzusichern. Eine Mietkaution kann sowohl bei der Wohnraummiete als auch bei der Gewerbemiete vereinbart werden.
Während Vermieter und Mieter bei der Vermietung von Gewerberäumen die Höhe der Kaution frei vereinbaren können, gilt für Wohnräume zwingend die Regelung des § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Eine Verpflichtung des Vermieters zur Vereinbarung einer Mietsicherheit besteht nicht. Wird im Mietvertrag eine Kaution vereinbart, ist diese vom Mieter zu erbringen.
Keine gesetzliche Pflicht einer Mietsicherheit
Bei der Vermietung von Wohnraum kann der Vermieter gemäß § 551 Abs. 1 BGB eine Mietsicherheit bis zur Höhe der dreifachen Nettokaltmiete (Miete ohne Betriebskosten) verlangen. Eine höhere Kaution ist bei Wohnraummietverhältnissen nicht zulässig. Die Kaution kann zu Beginn des Mietverhältnisses in drei monatlichen Teilbeträgen gezahlt werden (§ 551 Abs. 2 BGB).
Statt einer Barkaution kann der Mieter auch ein Sparguthaben verpfänden. Daneben gibt es die Möglichkeit der Mietbürgschaft, bei der ein Dritter für die Verbindlichkeiten des Mieters einsteht. Dritte können hier Verwandte, Eltern, aber auch Banken, Kreditinstitute oder Versicherungen (z.B. im Rahmen einer Mietkautionsversicherung) sein.
Kaution muss verzinst werden
Wird die Kaution bei der Wohnraummiete vom Mieter in bar geleistet, so hat der Vermieter sie verzinslich anzulegen (§ 551 Abs. 3 Satz 1 BGB). Neben dem Sparbuch können zwischen Vermieter und Mieter auch andere Anlageformen der Kaution vereinbart werden (§ 551 Abs. 3 Satz 2 BGB). Die Zinsen aus der angelegten Kaution stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen anlegen oder aufbewahren. Dies soll verhindern, dass die Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters in die Insolvenzmasse des Vermieters fällt und der Mieter seine Kaution möglicherweise nicht zurückerhält. Wird die Kaution aber getrennt angelegt, ist sie vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters sicher.
Was kann alles von der Kaution abgezogen werden?
Die Mietkaution ist eine Mietsicherheit. Der Vermieter sichert sich mit der Kaution für den Fall ab, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses noch Zahlungsverpflichtungen des Mieters oder Schäden an der Mietsache bestehen.
Beispiele für Gründe, aus denen die Mietkaution oder ein Teil der Mietkaution einbehalten werden kann:
- Schadensersatzansprüche wegen Mängeln und Schäden an der Mietsache
- Kosten für Schönheitsreparaturen, die der Mieter nach dem Vertrag hätte durchführen müssen
- Kosten für einen anderen als den vertraglich vereinbarten Zustand bei Rückgabe
- Mietrückstände
- Rückstände aus Nebenkostenabrechnungen
- nicht rechtzeitige Rückgabe der Mietsache (Rückgabe nach Ablauf der Kündigungsfrist)
Was Vermieter tun können, wenn der Mieter nicht zahlt, lesen Sie in diesem Beitrag.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?
Viele Mieter möchten nach Beendigung des Mietverhältnisses ihre Kaution samt Zinsen zügig zurückerstattet bekommen. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, die Kaution sofort nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache zurückzuzahlen. Dem Vermieter wird eine angemessene Frist eingeräumt, um zu prüfen, ob ihm noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter zustehen, die er mit der Kaution verrechnen kann.
Dabei ist es nicht erforderlich, dass die Ansprüche des Vermieters tatsächlich bestehen, sondern der Vermieter kann auch versuchen, nur seiner Meinung nach bestehende Ansprüche gegen die Kaution geltend zu machen, wie z.B. Mängel an der Mietsache oder nicht bezahlte Nebenkostenabrechnungen. Ob die Ansprüche z.B. gerichtlich durchsetzbar sind, kann erst in einem eventuellen Prozess entschieden werden. Als Mieter kann man nur die angemessene Frist abwarten.
Wie lange diese Frist ist, ist gesetzlich nicht geregelt. Die Rechtsprechung der Amtsgerichte geht nach wie vor davon aus, dass eine angemessene Frist, um die mietvertraglichen Ansprüche zu prüfen und die Kaution zurückzuerhalten, 6 Monate beträgt. Diese Frist ist nicht willkürlich, sondern wird von den Gerichten in Anlehnung an die Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter (§ 548 Abs. 1 BGB) bemessen.
Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Meldet sich der Vermieter nach Auszug und Beendigung des Mietverhältnisses überhaupt nicht und zahlt auch die Kaution nicht zurück, sollte man als Mieter die angemessene Frist von 6 Monaten abwarten, bevor man etwas unternimmt. Schickt der Vermieter innerhalb dieses Zeitraums eine Abrechnung und versucht damit, unbegründete Ansprüche geltend zu machen, mit denen er die Auszahlung der Kaution verweigert, kann und sollte man auch schon vor Ablauf der 6 Monate aktiv werden.
Wenn die Frist von 6 Monaten verstrichen ist, ohne dass der Vermieter eine weitere Mitteilung gemacht hat, sollte man die Rückzahlung der Kaution schriftlich einfordern. Schickt der Vermieter eine Abrechnung oder ein Forderungsschreiben, z.B. wegen unberechtigter Mängel an der Mietsache, sollte man die Forderungen des Vermieters zurückweisen und auf die Rückzahlung der Kaution bestehen. Um unberechtigte Forderungen des Vermieters erkennen und zurückweisen zu können, sollte man sich als Mieter auch bei der außergerichtlichen Kommunikation von einem Fachanwalt für Mietrecht vertreten lassen.
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Kann ich meine Kaution einklagen?
Ist die angemessene Frist zur Rückzahlung der Kaution verstrichen oder verweigert der Vermieter die Rückzahlung wegen angeblicher Mängelansprüche oder noch bestehender Zahlungsrückstände, besteht die Möglichkeit, die Rückzahlung der Kaution gerichtlich einzuklagen. Da es für den Mieter häufig schwierig sein dürfte, z. B. unberechtigte Ansprüche des Vermieters zu erkennen und abzuwehren, sollte sich der Mieter bei einer solchen Klage und im gerichtlichen Verfahren von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten und vertreten lassen.
Vor Gericht muss der Mieter lediglich nachweisen, dass er eine Kaution als Mietsicherheit geleistet hat, dass das Mietverhältnis beendet ist und dass die Kaution noch nicht zurückgezahlt wurde. Für den Vermieter ist ein solches Verfahren häufig deutlich aufwändiger. Während die Zahlungsrückstände des Mieters mit der Miete oder einer Nebenkostenabrechnung noch relativ leicht zu beweisen sind, sind berechtigte Mängelansprüche deutlich schwieriger zu begründen.
Wie wir Vermieter und Mieter unterstützen können, lesen Sie in diesem Beitrag.
Vermieter muss Schäden und Mängel darlegen und beweisen
Der Vermieter muss solche Ansprüche, die er gegen die Kaution verrechnet, darlegen und beweisen. Dazu müsste er z.B. auch beweisen, dass die Mängel und Schäden überhaupt vom Mieter verursacht worden sind und dass es sich um solche Schäden handelt, die nicht durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind.
Dieser Nachweis ist bei Schadensersatz- und Mängelansprüchen in der Regel nur sehr aufwändig zu führen, da nicht nur der Zustand vor und nach dem Mietverhältnis, sondern auch die konkrete Schadenshöhe des angeblich vom Mieter verursachten Schadens nachgewiesen werden muss. Dies gelingt dem Vermieter oftmals nicht.
Auch wenn dem Vermieter dieser Nachweis gelingen kann, hat in der Regel der Mieter die besseren Karten und erhält zumeist seine Kaution zurück.
Fazit
- Definition und Zweck der Mietkaution: Eine Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter, um diesen gegen Mietausfälle oder Schäden an der Mietsache abzusichern. Sie ist sowohl bei Wohnraum- als auch bei Gewerbemietverhältnissen möglich.
- Gesetzliche Regelungen und Höhe der Mietkaution: Bei der Wohnraummiete darf die Kaution maximal das Dreifache der Nettokaltmiete betragen (§ 551 BGB). Bei gewerblichen Mietverhältnissen kann die Höhe frei vereinbart werden. Bei Wohnraummietverhältnissen kann die Kaution in drei monatlichen Teilbeträgen gezahlt werden.
- Verzinsung und Anlage der Kaution: Der Vermieter muss bei der Wohnraummiete die Kaution verzinslich anlegen und getrennt von seinem Vermögen aufbewahren. Die Zinsen erhöhen die Sicherheit und stehen dem Mieter zu. Bei der Miete von Geschäftsräumen / Gewerbeflächen muss das vertraglich vereinbart sein.
- Verwendung der Kaution: Der Vermieter kann die Kaution oder Teile davon z.B. für Schadensersatzansprüche, Kosten für unterlassene, aber fällige Schönheitsreparaturen, Mietrückstände, Nebenkostenabrechnungen und nicht rechtzeitige Rückgabe der Mietsache einbehalten.
- Frist für die Rückzahlung der Kaution: Eine gesetzliche Frist für die Rückzahlung der Kaution gibt es nicht, aber eine angemessene Frist von ca. 6 Monaten wird von der Rechtsprechung als üblich angesehen. Diese Frist dient dem Vermieter zur Prüfung eventueller Ansprüche.
- Vorgehen bei Nichtrückzahlung der Kaution: Mieter sollten nach Auszug und Beendigung des Mietverhältnisses 6 Monate abwarten, bevor sie aktiv werden. Macht der Vermieter unberechtigte Ansprüche geltend oder zahlt die Kaution nach Ablauf dieser Frist nicht zurück, sollten Mieter die Kaution schriftlich zurückfordern und sich von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten und vertreten lassen.
- Kaution einklagen: Mieter können die Kaution gerichtlich einklagen, wenn die angemessene Frist für die Rückzahlung verstrichen ist, der Vermieter die Rückzahlung verweigert oder der Vermieter z.B. Kosten für Schäden an der Mietsache mit der Kaution verrechnet. In diesem Fall muss der Vermieter beweisen, dass die geltend gemachten Ansprüche berechtigt sind. Häufig hat der Mieter bessere Chancen, da die Beweislast für den Vermieter schwerer zu erfüllen ist.
FAQ
Was ist eine Mietkaution?
Eine Mietkaution, auch Mietsicherheit genannt, ist eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter. Sie dient dazu, den Vermieter gegen Mietausfälle oder Schäden an der Mietsache abzusichern.
Besteht eine gesetzliche Pflicht zur Mietkaution?
Nein, es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, eine Mietkaution zu vereinbaren. Wird jedoch im Mietvertrag eine Kaution vereinbart, so ist diese vom Mieter zu leisten.
Wie hoch darf die Mietkaution bei Wohnraummietverträgen sein?
Bei Wohnraummietverhältnissen darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen (§ 551 BGB). Eine höhere Kaution ist nicht zulässig, kann aber vom Mieter freiwillig und unaufgefordert geleistet werden.
Welche Formen der Mietsicherheit gibt es?
Neben der Barkaution kann die Kaution auch in Form von Sparguthaben, Verpfändung von Wertpapieren oder Bausparverträgen geleistet werden. Auch eine Mietbürgschaft durch Dritte (z.B. Verwandte, Versicherungen oder Banken) ist möglich.
Muss die Mietkaution verzinst werden?
Die Mietkaution muss nur bei der Wohnraummiete zwingend vom Vermieter verzinslich angelegt und getrennt von seinem Vermögen aufbewahrt werden. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?
Der Vermieter kann die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses ganz oder teilweise einbehalten, z.B. für Schadensersatzansprüche, Kosten für Schönheitsreparaturen, Mietrückstände, Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen und nicht rechtzeitige Rückgabe der Mietsache.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?
Der Vermieter hat keine gesetzlich festgelegte Frist, aber eine angemessene Frist von etwa 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache gilt als üblich. In dieser Zeit können eventuelle Ansprüche geprüft werden.
Was soll ich tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Warten Sie zunächst die angemessene Frist von 6 Monaten ab. Macht der Vermieter in dieser Zeit unbegründete Ansprüche geltend oder zahlt er die Kaution nicht zurück, fordern Sie die Kaution schriftlich zurück und lassen Sie sich rechtlich durch einen Fachanwalt für Mietrecht beraten.
Kann ich meine Kaution einklagen?
Ja, Sie können die Rückzahlung der Kaution einklagen, wenn die angemessene Frist verstrichen ist oder der Vermieter die Rückzahlung verweigert. Vor Gericht muss der Mieter beweisen, dass er die Kaution gezahlt hat, dass das Mietverhältnis beendet ist und dass die Kaution noch nicht zurückgezahlt wurde. Der Vermieter hingegen muss darlegen und beweisen, dass seine Ansprüche gegen die Verrechnung mit der Kaution berechtigt sind. Dazu gehört z.B. der Nachweis, dass und in welcher Höhe der Mieter einen Schaden verursacht hat. Dieser Nachweis ist oft aufwändig und gelingt dem Vermieter häufig nicht.
Bildquellennachweis: Baris Kaykusuz | Canva
