Zahlt der Mieter seine Miete nicht, ist das für den Vermieter nicht nur ärgerlich, sondern kann auch ein großes wirtschaftliches Risiko bedeuten. Ausbleibende Mietzahlungen können für den Vermieter zu Problemen bei der Immobilienfinanzierung führen.
Vermieter sollten in solchen Fällen daher nicht unnötig Zeit verstreichen lassen und handeln.
Zahlt der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten die Miete vollständig nicht oder ist er in zwei aufeinander folgenden Monaten mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand, ist der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht Michael Kehren erläutert in diesem Beitrag, welche Möglichkeiten Vermieter haben, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt und wann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich ist.
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Mietvertrag – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter
Ein Mietvertrag über Wohnraum räumt sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter bestimmte Rechte und Pflichten ein. Der Vermieter verpflichtet sich zur Überlassung der Mietsache, damit der Mieter die Wohnung zu Wohnzwecken nutzen kann. Als Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung verpflichtet sich der Mieter, die vereinbarte Miete zu zahlen. Dies sind die Hauptpflichten des Mietverhältnisses nach § 535 BGB.
Der Mieter ist verpflichtet, die Miete spätestens am dritten Werktag zu zahlen (§ 556b Abs. 1 BGB). Zahlt der Mieter die Miete ohne nachvollziehbaren Grund nicht bis zum dritten Werktag, tritt automatisch Zahlungsverzug ein.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dürfte es in der Regel ausreichen, wenn der Mieter die Miete am dritten Werktag anweist bzw. überweist, so dass sie spätestens am fünften Werktag auf dem Konto des Vermieters eingeht, ohne dass Zahlungsverzug eintritt.
Kein Zahlungsverzug bei Mietminderung
Zahlungsverzug tritt nicht ein, wenn der Mieter berechtigt ist, die Miete zu mindern und/oder ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins auszuüben. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn die Mietsache mangelhaft ist und der Vermieter den Mangel trotz Kenntnis nicht beseitigt. Das Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht verhindert also den Zahlungsverzug.
Eine berechtigte Mietminderung kann z.B. vorliegen, wenn die Heizung im Winter ausfällt oder Schimmel in der Wohnung vorhanden ist. Beim Zurückbehaltungsrecht kann der Mieter einen Teil der Miete zurückhalten, bis der Vermieter den Mangel beseitigt hat.
Was kann der Vermieter bei ausbleibenden Mietzahlungen tun?
Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, gerät er automatisch in Zahlungsverzug. Der Vermieter hat seinerseits verschiedene Möglichkeiten, darauf zu reagieren. Eine Möglichkeit besteht darin, das Gespräch mit dem Mieter zu suchen und herauszufinden, warum die Miete nicht oder nicht vollständig gezahlt wurde. Natürlich kann es sich auch um einen Fehler der Bank handeln oder der Mieter hat es einfach vergessen. Nach einem Gespräch könnte ein solcher Fehler behoben werden.
Der Vermieter kann den Mieter auch wegen Zahlungsverzugs abmahnen. Durch die schriftliche Abmahnung wird der Mieter über den Zahlungsverzug informiert und kann die ausstehende Miete entsprechend bezahlen. Mit der Abmahnung sollte immer eine feste Zahlungsfrist für die ausstehende Miete gesetzt werden. Die Abmahnung dient auch als Vorstufe sowohl für eine außerordentlich, fristlose als auch für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen wiederholter unpünktlicher Mietzahlung.
Schließlich kann der Vermieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB auch außerordentlich fristlos kündigen. Dies ist jedoch nicht bereits nach einmaliger Nichtzahlung oder nicht vollständiger Zahlung der Miete möglich. Zieht der Mieter nach der Kündigung weder aus noch zahlt er die Miete, kann der Vermieter (nach einem gerichtlichen Mahnverfahren) auf Räumung und Zahlung klagen.
Mehr zur Räumungsklage lesen Sie in diesem Beitrag.
Zeitnahes handeln bewahrt vor hohen Mietrückständen
Vermieter sollten bei ausbleibenden Mietzahlungen stets zeitnah handeln. Da die Finanzierung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses häufig durch die Mietzahlungen gegenfinanziert wird, bedeuten Mietausfälle in der Regel wirtschaftliche Schwierigkeiten für den Vermieter. Daher ist es wichtig, hohe Mietrückstände gar nicht erst auflaufen zu lassen und rechtzeitig zu handeln.
Vermieter sollten sich zur Durchsetzung ihrer Rechte an einen auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt wenden, auch um zu prüfen, ob eine etwaige Mietminderung oder die Ausübung von Zurückbehaltungsrechten durch den Mieter rechtmäßig ist. Die beste Strategie und die entsprechenden rechtlichen Schritte können dann gemeinsam auf den Einzelfall zugeschnitten und mit einem erfahrenen Anwalt festgelegt werden.
Wann macht sich der Mieter strafbar?
Zahlt der Mieter die Miete nicht oder nicht vollständig, so stellt dies in der Regel keine Straftat dar. Anders kann es sich verhalten, wenn der Mieter bereits den Mietvertrag in der Absicht abschließt, die Miete nicht zu zahlen. In diesem Fall spricht man von Einmietbetrug, der nach § 263 StGB strafbar ist. Allerdings ist der Betrug in der Regel nicht leicht nachzuweisen.
Eine besondere Form des Einmietbetrugs sind sogenannte Mietnomaden, die nicht nur die Miete nicht zahlen wollen. Meist verwüsten Mietnomaden die Wohnung und fügen dem Vermieter dadurch weiteren wirtschaftlichen Schaden zu.
Informationen vor Vertragsschluss
Um Einmietbetrug oder generell zahlungsunwilligen Mietern vorzubeugen, sollten Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages die Möglichkeiten nutzen, Informationen über den Mieter einzuholen. Zum einen kann der Vermieter eine Mieterselbstauskunft verlangen.
Denkbar sind auch eine Bonitätsauskunft der Schufa oder Einkommensnachweise, um abschätzen zu können, ob der zukünftige Mieter überhaupt in der Lage sein wird, die Miete zu zahlen. Sinnvoll kann auch die Einholung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sein. Darin bestätigt der bisherige Vermieter, dass der Mieter keine Mietschulden hat.
Wichtig: Aber auch wenn der Mieter ein Einmietbetrüger sein sollte, reicht eine Strafanzeige nicht aus. Bei der Strafanzeige wegen Einmietbetruges geht es ausschließlich um die strafrechtliche Bewertung dieses Verhaltens. Um den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, ist weiterhin eine Kündigung und in der Regel auch eine Zahlungsklage wegen der Mietrückstände erforderlich sowie meist eine Räumungsklage, um den Mieter aus der Wohnung zu bekommen.
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Wann kann man kündigen, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt?
Aus wichtigem Grund kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB). Ein solcher wichtiger Grund kann nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB der Zahlungsverzug bzw. ein Rückstand bei der Entrichtung der Miete in einem qualifizierten Umfang sein.
Ein qualifizierter Umfang für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs liegt insbesondere in drei Fällen vor:
- der Mieter zahlt die Miete für zwei aufeinander folgende Monate vollständig nicht
- der Mieter zahlt innerhalb von zwei Monaten die vereinbarte Miete nicht vollständig und es entsteht ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete (eine Monatsmiete plus 1 Cent)
- der Mieter zahlt über mehrere Monate die Miete nicht oder nicht vollständig und es entsteht ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten
Maßgeblich für die Berechnung des Mietrückstandes ist die im Mietvertrag vereinbarte Grundmiete zuzüglich der Betriebs- und Heizkosten. Offene Forderungen aus einer Betriebskostenabrechnung oder Kosten für Kleinreparaturen, die der Mieter zu tragen hat, gelten nicht als Mietrückstand und berechtigen den Vermieter nicht zur fristlosen Kündigung.
Ausspruch der fristlosen Kündigung
Spricht der Vermieter wegen Zahlungsverzugs bzw. Mietrückstands eine außerordentliche fristlose Kündigung aus, so unterliegt er in dem schriftlichen Kündigungsschreiben der Begründungspflicht. Das Kündigungsschreiben muss daher den Kündigungsgrund und eine genaue Berechnung der Höhe des Mietrückstandes enthalten.
Die Kündigung muss nicht sofort nach Vorliegen der gesetzlichen Kündigungsgründe ausgesprochen werden. Der Vermieter hat so lange Zeit, die fristlose außerordentliche Kündigung auszusprechen, wie die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen vorliegen, also der Zahlungsverzug andauert. Die Kündigungsmöglichkeit erlischt jedoch, wenn der Mieter alle Ansprüche erfüllt hat.
Schonfristzahlung und Unwirksamkeit der Kündigung
Aber auch wenn die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter ausgesprochen wurde, kann die Kündigung ihre Wirkung verlieren. Für den Mieter besteht gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Möglichkeit der sog. Schonfristzahlung. Diese soll verhindern, dass der Mieter trotz fristloser Kündigung seine Wohnung nicht verliert, weil er vorübergehend nicht in der Lage war, die Miete zu zahlen.
Zahlt der Mieter innerhalb einer Frist von bis zu zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage alle Mietrückstände und befindet er sich damit nicht mehr im Zahlungsverzug, so wird die außerordentliche Kündigung unwirksam. Die Befriedigung des Vermieters kann auch durch die Erklärung einer öffentlichen Stelle ersetzt werden, dass diese die Mietrückstände übernimmt oder ausgleicht.
Die Möglichkeit der Schonfristzahlung und der damit verbundenen Beseitigung der Wirkung einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs besteht jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Kommt der Mieter innerhalb von zwei Jahren erneut in Zahlungsverzug, ist die Möglichkeit der Schonfristzahlung ausgeschlossen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB).
Fazit
- Zahlungsverzug und Kündigung: Ein Mieter gerät in Zahlungsverzug, wenn er die Miete nicht pünktlich zahlt. Der Vermieter kann das Mietverhältnis z.B. fristlos kündigen, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten die Miete nicht zahlt oder in zwei aufeinander folgenden Monaten mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist.
- Pflichten des Mieters und Zahlungsfristen: Der Mieter ist verpflichtet, die Miete spätestens am dritten Werktag zu zahlen. Zahlt er bis zum dritten Werktag nicht, kommt er in Verzug. Mietminderung oder Zurückbehaltungsrecht begründen keinen Zahlungsverzug.
- Reaktionen des Vermieters bei Zahlungsverzug: Der Vermieter kann Maßnahmen ergreifen wie das Gespräch mit dem Mieter suchen, eine Abmahnung aussprechen oder unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen fristlos kündigen.
- Mietnomaden und Einmietbetrug: Zahlungsunwillige Mieter, insbesondere Mietnomaden oder Einmietbetrüger, können dem Vermieter erheblichen Schaden zufügen. Betrug durch den Mieter kann auch strafrechtliche Konsequenzen haben.
- Vorsichtsmaßnahmen für Vermieter: Vermieter sollten vor Vertragsabschluss Informationen über den Mieter wie Mieterselbstauskunft, Bonitätsauskunft und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung einholen, um zahlungsunfähige oder zahlungsunwillige Mieter zu vermeiden.
- Schonfristzahlung des Mieters und Kündigungswirkung: Der Mieter hat die Möglichkeit, die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch eine Schonfristzahlung innerhalb von bis zu zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage abzuwenden. Dazu muss der Mieter alle Ansprüche des Vermieters erfüllen. Diese Möglichkeit besteht jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren.
FAQ
Was bedeutet es, wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät?
Der Mieter gerät in Zahlungsverzug, wenn er die Miete nicht pünktlich zahlt. Dies kann für ihn rechtliche Folgen wie die Kündigung des Mietverhältnisses haben.
Wie kann der Vermieter auf ausbleibende Mietzahlungen reagieren?
Der Vermieter kann verschiedene Schritte unternehmen, z. B. das Gespräch suchen, eine Abmahnung aussprechen oder unter bestimmten Voraussetzungen die fristlose Kündigung aussprechen.
Darf der Mieter die Miete kürzen oder zurückhalten?
Unter bestimmten Voraussetzungen, z. B. bei Mängeln der Mietsache, kann der Mieter die Miete mindern oder zurückbehalten. Die Mietminderung oder die Zurückbehaltung der Miete begründen keinen Zahlungsverzug oder rechtfertigen eine außerordentliche fristlose Kündigung.
Wann kann der Vermieter fristlos kündigen?
Der Vermieter kann in bestimmten Fällen des Zahlungsverzugs und bei Mietrückständen, z. B. bei Nichtzahlung der Miete für zwei aufeinander folgende Monate, außerordentlich fristlos kündigen.
Kann der Mieter die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs abwenden?
Der Mieter hat die Möglichkeit, spätestens zwei Monate nach Erhalt der Räumungsklage eine Schonfristzahlung zu leisten, um die außerordentliche Kündigung abzuwenden. Dazu muss er die rückständige Miete vollständig bezahlen. Die Möglichkeit der Schonfristzahlung besteht jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren.
Welche Vorkehrungen können Vermieter treffen, um Zahlungsausfälle zu vermeiden?
Vermieter können vor Vertragsabschluss Informationen wie Mieterselbstauskünfte, Bonitätsauskünfte und Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen einholen, um zahlungsunfähige Mieter zu erkennen und zu vermeiden.
Wie wirken sich offene Forderungen außerhalb der Miete auf die außerordentliche fristlose Kündigung aus?
Offene Forderungen außerhalb der Miete, wie z.B. Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen oder Kosten für Kleinreparaturen, gelten nicht als Mietrückstände und berechtigen daher nicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.
Bildquellennachweise: 89Stocker | Canva
