Die Kündigung des Gewerbemietvertrages durch den Vermieter ist in bestimmten Fällen möglich. Dies hängt davon ab, wie der Vertrag gestaltet ist, um welche Art von Gewerbemietvertrag es sich handelt und welche Regelungen im Mietvertrag selbst getroffen wurden.
Da es im Gewerbemietrecht keinen Mieterschutz gibt, gibt es einerseits weniger einschränkende gesetzliche Regelungen zur Kündigung, andererseits aber auch die Möglichkeit für Vermieter und Mieter, entsprechende Regelungen vertraglich zu vereinbaren.
Da Mieter und Vermieter bei den Regelungen des Gewerbemietvertrages Vertragsfreiheit genießen, ist bei einer Kündigung zunächst ein Blick in den Mietvertrag zu werfen, unter welchen Voraussetzungen diese vertraglich zulässig ist. Vertragliche Regelungen in einem Gewerbemietvertrag gehen daher allen anderen gesetzlichen Regelungen vor.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht Michael Kehren erläutert in diesem Beitrag, wann ein Gewerbemietvertrag durch den Vermieter gekündigt werden kann, welche Gewerbemietverträge außerordentlich oder ordentlich gekündigt werden können und wie hoch der Mietrückstand für eine Kündigung sein muss.
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Wann liegt ein Gewerbemietvertrag vor?
Bei der Vermietung von Wohnraum ist die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters durch den gesetzlichen Mieterschutz stark eingeschränkt. Bei der Gewerbemiete gibt es einen solchen strengen Mieterschutz nicht. Da sich Vermieter und Gewerbemieter vielmehr auf Augenhöhe begegnen, besteht für den Gewerbemietvertrag weitgehende Vertragsfreiheit. Vermieter und Gewerbemieter können gemeinsam die Modalitäten des Mietverhältnisses wie Nutzungszweck, Miethöhe, besondere Kündigungsklauseln, Vertragsdauer sowie Verlängerungs- oder Optionsklauseln vereinbaren.
Vereinbarter Nutzungszweck entscheidend
Da es im Gewerberaummietrecht keinen so strengen Mieterschutz wie im Wohnraummietrecht gibt, ist es wichtig, die Art des Mietvertrages zu unterscheiden. Dabei ist ein Gewerbemietvertrag nicht schon dann gewerblich, wenn er mit dem Wort „Gewerbemietvertrag“ überschrieben ist. Dies ist nach der Rechtsprechung lediglich ein Indiz für eine gewerbliche Nutzung. Entscheidend ist die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung bzw. der Nutzungszweck.
Dies kann z.B. eine gewerbliche Nutzung der vermieteten Räume und Flächen sein, wie bei einem Handwerksbetrieb, einem Ladengeschäft oder einer Gaststätte. Aber auch die Nutzung der Räume im Rahmen einer freiberuflichen Tätigkeit, wie z.B. die Praxisräume eines Arztes oder die Büroräume eines Architekten, Steuerberaters oder Rechtsanwalts, fallen unter eine gewerblich vereinbarte Nutzung.
Damit das Mietverhältnis als Gewerbemietverhältnis zu qualifizieren ist, muss die überwiegende Nutzung gewerblich oder freiberuflich sein. Eine ausschließliche gewerbliche oder freiberufliche Nutzung ist nicht erforderlich, so dass ein gewisser Teil auch privat oder zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Für das Vorliegen eines Gewerbemietvertrages muss jedoch die gewerbliche Nutzung überwiegen. Überwiegt die freiberufliche oder gewerbliche Nutzung die Nutzung zu Wohnzwecken nicht eindeutig, gehen die Gerichte im Zweifel von einem Wohnraummietverhältnis aus.
Wie wir Vermieter und Mieter unterstützen können, lesen Sie in diesem Beitrag.
Gewerbe und Wohnen
Es kommt häufig vor, dass in Gewerberäumen auch Räume zu Wohnzwecken vorhanden sind oder ganze Wohnungen zusammen mit den Gewerberäumen vermietet werden. Liegt für die Gewerbe- und Wohnräume nur ein einheitlicher Mietvertrag vor, der eine gemischte gewerbliche und private Nutzung vorsieht, kann entweder das Gewerbemietrecht oder das Wohnraummietrecht zur Anwendung kommen. Eine Aufspaltung des einheitlichen Mietvertrages nach gewerblichen und Wohnzwecken ist nicht möglich.
Es ist daher nach dem vereinbarten Nutzungszweck und danach, welche Nutzung nach ihrem Umfang bzw. Größe überwiegt, zu entscheiden, ob ein einheitliches Mietverhältnis Gewerbemietrecht oder Wohnraummietrecht anzuwenden ist.
Werden die Gewerberäume und die dazugehörigen Wohnungen oder Wohnräume bereits bei der Anmietung in zwei getrennten Mietverträgen vereinbart, ist jeweils das dem Mietvertrag entsprechende Mietrecht anzuwenden.
Kann der Vermieter einen Gewerbemietvertrag kündigen?
Ob ein Gewerbemietvertrag vom Vermieter gekündigt werden kann, hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab:
- die Bestimmungen über die Beendigung des Gewerbemietvertrags
- ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Gewerbemietvertrag handelt
- liegt ein wichtiger Grund vor, der zur Kündigung berechtigt
Aufgrund der bereits erwähnten Vertragsfreiheit bei Gewerbemietverträgen gelten hinsichtlich der Kündigung durch den Vermieter, aber auch durch den Mieter, die Regelungen, die im Gewerbemietvertrag tatsächlich vereinbart wurden.
Ordentliche Kündigung
Bei der ordentlichen Kündigung bedarf es weder für den Vermieter noch für den Mieter eines wichtigen Grundes. Bei der ordentlichen Kündigung ist die im Gewerbemietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist einzuhalten.
Ist keine vertragliche Kündigungsfrist vereinbart, beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate (§ 580a Abs. 2 BGB). Die Kündigungsfrist endet dann zum Ende des nächsten Quartals. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Quartals erfolgen, wobei der Samstag als Werktag zählt, es sei denn, der Samstag ist der letzte Tag der Frist.
Eine ordentliche Kündigung ist nur bei unbefristeten Gewerbemietverträgen möglich. Bei unbefristeten Gewerbemietverträgen ist eine ordentliche Kündigung unzulässig. Etwas anderes gilt nur, wenn die Laufzeit des befristeten Gewerbemietvertrages mehr als 30 Jahre beträgt. Nach Ablauf von 30 Jahren ist dann eine ordentliche Kündigung möglich.
Außerordentliche Kündigung
Bei einer außerordentlichen Kündigung ist die Einhaltung einer Kündigungsfrist nicht erforderlich, das Mietverhältnis wird also mit sofortiger Wirkung beendet. Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes, was z.B. bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen der Fall sein kann. Die außerordentliche Kündigung kann allerdings nicht durch eine vertragliche Regelung ausgeschlossen werden, jedoch können mögliche wichtige Gründe ausdrücklich im Vertrag geregelt werden.
Sowohl bei unbefristeten als auch bei befristeten Mietverhältnissen (§ 543 Abs. 1 BGB) ist eine außerordentliche Kündigung möglich. Mögliche Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind unter anderem in § 543 Abs. 2 BGB aufgeführt. In der Regel ist eine Abmahnung des Gewerbemieters erforderlich, bevor eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann.
Durch die Abmahnung wird dem Mieter Gelegenheit gegeben, die Vertragsverletzung abzustellen. Erst wenn dies nicht der Fall ist, ist der Ausspruch einer Kündigung aus wichtigem Grund möglich. Die Abmahnung ist entbehrlich, wenn der Gewerbemieter das Verhalten nicht steuern kann oder es sich um einen Umstand handelt, der nicht beseitigt werden kann.
Die Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz des Mieters ist oft ein Kündigungsgrund, der in dem Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wird.
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Befristete Gewerbemietverträge
Bei befristeten Gewerbemietverträgen endet das Mietverhältnis mit Ablauf der Befristung, wenn nichts anderes vereinbart ist. Eine ordentliche Kündigung ist daher ausgeschlossen. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist jedoch möglich.
Gewerbliche Mietverträge können verschiedene Klauseln zur Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit enthalten. Es gibt so genannte Options- oder Verlängerungsklauseln, die eine nahtlose Fortsetzung des Mietverhältnisses ermöglichen sollen. Ein neuer Gewerbemietvertrag wäre bei Ausübung dieser Klauseln nicht erforderlich.
Bei einer Verlängerungsklausel verlängert sich der Gewerbemietvertrag automatisch um die vereinbarte Vertragslaufzeit. Will man diese Verlängerung nicht, muss man ihr aktiv widersprechen. Bei der Optionsklausel verlängert sich der Gewerbemietvertrag ebenfalls um die vereinbarte Laufzeit, allerdings nur, wenn man die Optionsklausel aktiv in Anspruch nimmt und dies dem Vertragspartner auch mitteilt.
Unter welchen Bedingungen kann der Vermieter den Gewerbemietvertrag kündigen?
Für eine außerordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrages durch den Vermieter bedarf es eines wichtigen Grundes. Wichtige Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind unter anderem in § 543 Abs. 2 BGB aufgeführt.
Der Verzug der Mietzahlungen ist der wohl häufigste Anwendungsfall einer außerordentlichen Kündigung, die keiner Abmahnung bedarf:
- der Mieter ist für zwei aufeinander folgende Mieten mit der Entrichtung der Monatsmiete oder eines nicht unerheblichen Teils der Monatsmiete (nicht unerheblicher Teil = mehr als eine Miete) in Verzug.
- der Mieter ist mit der Entrichtung der Monatsmiete für einen Zeitraum von mehr als zwei Mieten in Verzug (Summe entspricht mehr als zwei fälligen Monatsmieten)
Weitere Beispiele für einen wichtigen Grund:
- der Mieter zahlt die Miete ständig unpünktlich
- der Mieter verletzt eine vertraglich vereinbarte Betriebspflicht
- der Mieter überlässt ohne Erlaubnis einen Teil der Geschäftsräume zur Untervermietung an Dritte
- der Mieter nutzt unberechtigterweise Gewerberäume zu Wohnzwecken
- der Mieter erfüllt vertragliche Pflichten nicht (z.B. Instandhaltungspflichten)
Was Vermieter wissen sollten, wenn der Mieter nicht zahlt, lesen Sie in diesem Beitrag.
Fazit
- Vertragsfreiheit im Gewerbemietrecht: Im Gewerbemietrecht gibt es keinen Mieterschutz wie im Wohnraummietrecht. Mieter und Vermieter sind weitgehend frei, vertragliche Vereinbarungen zu treffen, die gesetzlichen Regelungen vorgehen.
- Merkmale eines Gewerbemietvertrages: Ein Gewerbemietvertrag liegt vor, wenn die Räume überwiegend gewerblich oder freiberuflich genutzt werden. Dies ist unabhängig davon, ob die Räume teilweise auch privat genutzt werden dürfen.
- Getrennte Mietverträge oder einheitlicher Mietvertrag bei gemischter Nutzung: Werden Gewerbe- und Wohnräume zusammen vermietet, ist für die Anwendung des jeweiligen Mietrechts entscheidend, welche Nutzung überwiegt. Eine getrennte Anwendung von Gewerbe- und Wohnraummietrecht in einem einheitlichen Mietvertrag ist nicht möglich. Werden getrennte Mietverträge für Geschäfts- und Wohnräume abgeschlossen, ist das jeweilige Mietrecht anzuwenden.
- Ordentliche Kündigung: Die ordentliche Kündigung bedarf keines Grundes und ist nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich. Die Kündigungsfrist richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Ist nichts vereinbart, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate zum Quartalsende.
- Außerordentliche Kündigung: Eine außerordentliche Kündigung kann sofort und fristlos erfolgen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Solche Gründe sind u.a. in § 543 Abs. 2 BGB aufgeführt, z.B. schwerwiegende Vertragsverletzungen oder Mietrückstände. Besondere Gründe für eine außerordentliche Kündigung können auch vertraglich festgelegt werden, die außerordentliche Kündigung kann jedoch vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
- Befristete gewerbliche Mietverträge: Sie enden mit Ablauf der Befristung. Eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen, eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt möglich. Verlängerungs- oder Optionsklauseln können die Vertragsdauer automatisch verlängern.
- Wichtige Gründe für eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter: Typische Gründe sind erhebliche Mietrückstände (u.a. mehr als zwei Monatsmieten), ständige unpünktliche Mietzahlungen, unerlaubte Untervermietung, unbefugte Nutzung zu Wohnzwecken oder die Verletzung vertraglicher Pflichten, wie z.B. Instandhaltungspflichten oder vereinbarte Betriebspflichten.
FAQ
Wann kann der Vermieter einen Gewerbemietvertrag kündigen?
Ein Vermieter kann einen Gewerbemietvertrag entweder ordentlich oder außerordentlich kündigen. Die ordentliche Kündigung bedarf keines wichtigen Grundes, ist aber nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich und unterliegt bestimmten Kündigungsfristen. Die außerordentliche Kündigung kann sofort und fristlos erfolgen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, z.B. erhebliche Vertragsverletzungen oder Mietrückstände. Vertragliche Kündigungsregelungen gehen den gesetzlichen Regelungen vor.
Was ist der Unterschied zwischen einem befristeten und einem unbefristeten Gewerbemietvertrag
Ein befristeter Gewerbemietvertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Eine ordentliche Kündigung ist hier ausgeschlossen, es sei denn, der Vertrag hat eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren und der Vertrag läuft bereits länger als 30 Jahre. Ein unbefristeter Gewerbemietvertrag kann ordentlich gekündigt werden, wobei die Kündigungsfrist in der Regel sechs Monate zum Ende eines Quartals beträgt, sofern vertraglich keine andere Frist vereinbart wurde.
Was bedeutet Vertragsfreiheit im Gewerbemietrecht?
Im Gewerbemietrecht gibt es keinen gesetzlichen Mieterschutz wie im Wohnraummietrecht. Vermieter und Mieter sind daher weitgehend frei, die Vertragsbedingungen einschließlich der Kündigungsregelungen festzulegen. Diese vertraglichen Vereinbarungen gehen den gesetzlichen Bestimmungen vor.
Was sind typische wichtige Gründe für eine außerordentliche Kündigung?
Wichtige Gründe sind z.B. erhebliche Mietrückstände (mehr als zwei Monatsmieten), ständige unpünktliche Mietzahlungen, unerlaubte Untervermietung, unzulässige Nutzung zu Wohnzwecken oder die Verletzung wesentlicher Vertragspflichten wie z.B. einer vereinbarten Instandhaltungspflicht.
Kann eine außerordentliche Kündigung vertraglich ausgeschlossen werden?
Nein, eine außerordentliche Kündigung kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Die Parteien können jedoch im Mietvertrag ausdrücklich bestimmte wichtige Gründe festlegen, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen
Wie wird entschieden, ob es sich bei einem Mietvertrag um einen Gewerbemietvertrag handelt?
Bei der Vermietung von Gewerberäumen und Wohnräumen ist entscheidend, welche Nutzung im Mietvertrag vereinbart wurde. Ein Gewerbemietvertrag liegt vor, wenn die Nutzung überwiegend gewerblich oder freiberuflich ist. Die Bezeichnung „Gewerbemietvertrag“ im Vertrag ist nur ein Indiz, aber nicht allein ausschlaggebend für das anzuwendende Mietrecht. Wenn die gewerbliche Nutzung nicht eindeutig überwiegt, gehen die Gerichte im Zweifel von der Anwendung des Wohnraummietrechts aus.
Was gilt bei gemischter Nutzung von Gewerbe- und Wohnräumen?
Werden Gewerbe- und Wohnräume zusammen vermietet, entscheidet die überwiegende Nutzung darüber, ob das Gewerbemietrecht oder das Wohnraummietrecht zur Anwendung kommt. Eine getrennte Anwendung beider Rechtsgebiete auf ein einheitliches Mietverhältnis ist nicht möglich.
Bildquellennachweise: freedomz | Canva
