Die Aufgaben eines Hausverwalters in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) sind umfangreich und gehen weit über die in § 27 WEG geregelten Befugnisse hinaus. Während § 27 WEG insbesondere die eigenständigen Handlungsmöglichkeiten des Verwalters in bestimmten Fällen beschreibt, stellt diese Vorschrift nur einen kleinen Teil seines Tätigkeitsfeldes dar. Der überwiegende Teil der Aufgaben ergibt sich aus den gesetzlichen Pflichten, wie sie z.B. in § 24 WEG (Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung) oder § 28 WEG (Aufstellung des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung und der Vermögensübersicht) festgelegt sind, sowie aus seiner Organstellung als Geschäftsführer der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 9b WEG).
Der Verwalter hat die Beschlüsse der Wohnungseigentümer auszuführen, das Gemeinschaftseigentum zu erhalten und für einen reibungslosen Ablauf der Verwaltungs- und Finanzabläufe zu sorgen.
Darüber hinaus muss er im Rahmen seiner Organstellung flexibel auf unvorhergesehene Herausforderungen reagieren und die Interessen der Eigentümergemeinschaft nach innen und außen vertreten. Damit kommt dem Verwalter eine Schlüsselrolle zu, die nicht nur technisches und kaufmännisches Fachwissen, sondern auch juristisches Fachwissen und organisatorische Kompetenz erfordert.
In diesem Beitrag informiert Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Michael Kehren über die Aufgaben einer Hausverwaltung, die Bestellung des Hausverwalters, seine Aufgaben als Hausverwalter nach § 27 WEG, die weiteren Aufgaben, die sich aus der Stellung des Hausverwalters als Organ der GdWE ergeben und seine gesetzlichen Aufgaben.
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1. Was macht eine Hausverwaltung in einer GdWE?
Die Hausverwaltung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) ist neben dem Verwaltungsbeirat und der Eigentümerversammlung das zentrale Organ der GdWE. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann einen Verwalter bzw. eine Hausverwaltung bestellen oder beauftragen, der die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich vertritt (§ 9b Abs. 2 WEG) und weitere Aufgaben und Pflichten übernimmt.
Der Hausverwalter erfüllt im Innenverhältnis, d.h. im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern, die Funktion eines Gesamtverwalters bzw. Geschäftsführers der GdWE und ist damit für alle Angelegenheiten innerhalb der GdWE zuständig und befugt. Der Hausverwalter übernimmt somit vielfältige Aufgaben, um den reibungslosen Ablauf und die Organisation der Gemeinschaft zu gewährleisten. Die Hausverwaltung kümmert sich um die allgemeine Organisation und Koordination, überwacht die Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und sorgt für eine effiziente Abwicklung der finanziellen und administrativen Prozesse.
Hausverwalter ist Gesamtverwalter und Geschäftsführer der GdWE
Im Wesentlichen ist die Hausverwaltung zentraler Ansprechpartner für alle Belange, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Dazu gehören die Planung und Durchführung von Maßnahmen, die das Gebäude und die Gemeinschaft betreffen, die Kommunikation mit den Eigentümern sowie die Zusammenarbeit mit externen Dienstleistern wie Handwerkern, Versicherungen oder Reinigungsfirmen.
Ein weiterer Schwerpunkt ist die Verwaltung der gemeinschaftlichen Finanzen, wozu die Organisation der gemeinschaftlichen Ausgaben, die Abwicklung der Zahlungen und die Erstellung der Abrechnungen gehören. Darüber hinaus sorgt die Hausverwaltung für einen geordneten Informationsfluss und fungiert als Schnittstelle zwischen den Eigentümern und anderen Beteiligten.
Durch seine Tätigkeit trägt der Verwalter wesentlich dazu bei, das Gemeinschaftseigentum zu erhalten, Konflikte zu vermeiden und die Interessen der Eigentümer in geordnete Bahnen zu lenken.
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2. Wie wird ein Hausverwalter bestellt?
Soll für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwalter bestellt werden, so kann dies durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich erfolgen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss dabei drei Entscheidungen treffen: Wer zum Verwalter bestellt wird, wie lange die Bestellung dauern soll und wann der Verwalter seine Tätigkeit aufnehmen soll. Soll zum ersten Mal ein Verwalter bestellt werden, sind vorher Angebote über die Hausverwaltung einzuholen, damit die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung auf einer fundierten Grundlage treffen können.
Für die Bestellung des Verwalters ist nach § 26 Abs. 1 WEG ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Soll in einer Eigentümerversammlung ein Verwalter bestellt werden, ist dieser Tagesordnungspunkt in der Einladung zur Versammlung anzugeben. Die Bestellung ist ein formeller Vorgang, der sicherstellt, dass der Verwalter von der Gemeinschaft legitimiert ist und seine Aufgaben auf einer rechtlichen Grundlage wahrnehmen kann.
Ablauf der Bestellung
In einer Eigentümerversammlung werden zunächst mögliche Kandidaten für das Amt des Verwalters vorgestellt, falls es mehr als einen gibt. Dabei kann es sich um Einzelpersonen, Unternehmen oder professionelle Hausverwaltungen handeln. Die Eigentümer können sich über die Qualifikationen, Referenzen und Konditionen der vorgeschlagenen Verwalter informieren. Häufig wird auch ein Entwurf des Verwaltervertrages vorgelegt, der die genauen Aufgaben, Befugnisse und Vergütung des Verwalters regelt.
Der Beschluss über die Bestellung des Verwalters wird mit einfacher Stimmenmehrheit gefasst. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils.
Rechtsgrundlagen und Dauer der Bestellung
Die Bestellung des Verwalters erfolgt in der Regel für einen bestimmten Zeitraum, häufig für drei bis fünf Jahre, kann aber von der Gemeinschaft individuell beschlossen werden. Nach § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG darf die Bestellung die Dauer von fünf Jahren nicht überschreiten. Die Einzelheiten der Tätigkeit des Verwalters, wie seine Aufgaben, Rechte und Pflichten sowie seine Vergütung, werden in einem Verwaltervertrag geregelt, der ebenfalls der Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung bedarf.
Besonderheiten bei der Bestellung
Wichtig ist, dass die Bestellung des Verwalters ordnungsgemäß dokumentiert wird, da sie rechtsverbindlich ist. Der Beschluss wird im Protokoll der Eigentümerversammlung festgehalten und anschließend wird der Verwaltervertrag zwischen der GdWE und dem gewählten Verwalter geschlossen. Ohne ordnungsgemäße Bestellung hat der Verwalter keine rechtliche Grundlage, für die Gemeinschaft tätig zu werden.
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Neubestellung oder Verwalterwechsel
Soll der bisherige Verwalter abberufen oder ein neuer Verwalter bestellt werden, ist ebenfalls ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Auch hier gilt die einfache Stimmenmehrheit. Nach der WEG-Reform 2020 ist für die Abberufung des Verwalters nur noch ein Beschluss der Wohnungseigentümer, aber kein wichtiger Grund mehr erforderlich.
Bei der Auswahl eines neuen Verwalters sollten die Wohnungseigentümer darauf achten, dass dieser über die erforderliche Sachkunde, Erfahrung und Zuverlässigkeit verfügt, um die Interessen der Gemeinschaft zuverlässig zu vertreten.
3. Welche Pflichten hat der Verwalter einer GdWE nach § 27 WEG?
Ein Teil der Aufgaben und Befugnisse, die ein Verwalter in einer GdWE zu erfüllen hat, sind in § 27 WEG geregelt. Danach gibt es drei Bereiche, aus denen sich die Aufgaben und Pflichten des Verwalters ergeben sollen, die der Verwalter ohne vorherigen Beschluss oder eine Willensbildung der Wohnungseigentümer durchführen soll oder muss:
§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG: Ohne Beschluss der Wohnungseigentümer ist der Verwalter verpflichtet, alle Maßnahmen durchzuführen, die nur von untergeordneter Bedeutung sind und keine erheblichen Verpflichtungen begründen. Beide Voraussetzungen (untergeordnete Bedeutung und keine erheblichen Verpflichtungen) müssen gleichzeitig vorliegen, was bei den meisten derartigen Maßnahmen der Fall sein dürfte.
Die Wertgrenze solcher Verpflichtungen wird vom Einzelfall abhängen. Je größer eine Wohnanlage ist, desto mehr solcher Maßnahmen wird der Verwalter eigenverantwortlich durchführen müssen. Beispiele können sein: Austausch defekter Beleuchtungskörper, Reparatur einer Fensterscheibe, Beseitigung von Graffiti, Abschluss von Versorgungs- oder Dienstleistungsverträgen, Durchsetzung von Hausgeldforderungen.
Die Laufzeit von Verträgen, die z.B. eine wiederkehrende Leistung darstellen, darf zwei Jahre nicht überschreiten. Gleiches dürfte für den Abschluss von Versorgungsverträgen (z.B. Strom oder Gas) gelten.
§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Ohne Beschluss kann der Verwalter auch Maßnahmen durchführen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils notwendig sind. Dies ist als Notgeschäftsführungsbefugnis zu verstehen. Der Verwalter muss also Maßnahmen durchführen, für die eigentlich ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich wäre, der aber wegen der Dringlichkeit der Maßnahme nicht abgewartet werden kann.
Damit soll verhindert werden, dass den Wohnungseigentümern Nachteile entstehen, wenn eine Eigentümerversammlung nicht einberufen werden kann. Das Notgeschäftsführungsrecht umfasst nur Maßnahmen, die zur Beseitigung der Gefahrenlage erforderlich sind. Maßnahmen oder Arbeiten, die zur Beseitigung des Schadens oder der Schadensursache erforderlich sind, werden vom Notgeschäftsführungsrecht nicht erfasst. Hierfür ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich.
§ 27 Abs. 2 WEG: Nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer durch Beschluss dem Verwalter weitere Aufgaben nach Absatz 1 übertragen oder umgekehrt die Aufgaben und Pflichten beschränken, die der Verwalter ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer in eigener Verantwortung wahrnehmen darf.
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Wesentliche und weitere Aufgaben und Pflichten des Hausverwalters
Sollten die beschriebenen Aufgaben und Pflichten des Verwalters nach § 27 WEG tatsächlich als unbedeutend erscheinen, stünde dies in klarem Widerspruch zu seiner Rolle als Gesamtverwalter bzw. Geschäftsführer der GdWE. Sollten die Aufgaben nach § 27 Abs. 1 WEG tatsächlich so unbedeutend sein und gleichwohl den Kern seiner Tätigkeit ausmachen, würde dies bedeuten, dass der Verwalter weder als Organ der GdWE fungiert, noch eine echte Geschäftsführungsbefugnis hat.
Wer aber sollte anstelle des Verwalters Aufgaben von erheblicher Bedeutung wahrnehmen und solche Maßnahmen durchführen, wenn nicht der Verwalter als derjenige, der für alle Angelegenheiten der GdWE zuständig sein soll. Mit diesem Grundverständnis der Stellung des Verwalters ist § 27 WEG als gesetzliche Quelle für die Hauptaufgaben des Verwalters nicht in Einklang zu bringen.
Die in § 27 Abs. 1 WEG beschriebenen Aufgaben stellen trotz ihres Wortlauts nur eine Ausnahme dar. Grundsätzlich liegt die Entscheidungsfindung über Maßnahmen innerhalb der GdWE bei den Wohnungseigentümern.
Diese fassen entsprechende Beschlüsse darüber, ob, was und wie eine Maßnahme durchgeführt werden soll. Aufgabe des Verwalters ist es dann, diese Beschlüsse umzusetzen bzw. entsprechende Maßnahmen zu veranlassen. Die Besonderheit der Regelung des § 27 Abs. 1 WEG besteht darin, dass in diesem eingeschränkten Rahmen die Entscheidungsbefugnis nicht bei den Wohnungseigentümern, sondern unmittelbar beim Verwalter liegt.
Die Aufgaben und Pflichten des Verwalters, der als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft allzuständig ist, lassen sich aber nicht durch die ihm in § 27 Abs. 1 WEG zugewiesenen Aufgaben begrenzen oder bestimmen. Vielmehr hat er die ihm gesetzlich zugewiesenen Aufgaben, die ihm kraft seiner Organstellung obliegenden Aufgaben und alle sonstigen ihm durch den Verwaltervertrag übertragenen Aufgaben zu erfüllen.
4. Was sind die Aufgaben und Pflichten eines Hausverwalters über den Wortlaut von § 27 WEG hinaus?
Neben den sich aus § 27 WEG ergebenden Aufgaben, die keiner Beschlussfassung oder Willensbildung der Wohnungseigentümer bedürfen und die der Verwalter daher in eigener Verantwortung wahrnehmen kann, ergeben sich aus der Stellung des Verwalters als Organ der GdWE und den ihm durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zugewiesenen Zuständigkeiten weitere Aufgaben.
Im Einzelfall ergeben sich weitere Aufgaben, Pflichten und Befugnisse oder Beschränkungen der Tätigkeit aus dem konkret abgeschlossenen Verwaltervertrag. Je größer eine GdWE ist, desto mehr Aufgaben und Befugnisse kommen auf den Verwalter zu.
Gesetzliche Aufgaben
§ 24 WEG: Der Verwalter hat mindestens einmal jährlich eine Versammlung einzuberufen (§ 24 Abs. 1 WEG), zu leiten (Abs. 5) und die Beschlüsse zu protokollieren. Danach ist er verpflichtet, eine Beschlusssammlung zu führen (Abs. 7). Die Einberufung erfordert eine ordnungsgemäße Ankündigung der Beschlussgegenstände, wozu auch eine sorgfältige Vorbereitung der Beschlüsse gehört. Dazu gehören die Formulierung präziser Beschlusstexte und die Bereitstellung aller erforderlichen Informationen, insbesondere bei komplexen Themen wie Baumaßnahmen.
Der Verwalter trägt Mitverantwortung für die Bestimmtheit und Rechtssicherheit der Beschlüsse. Dazu gehört, dass er die Wohnungseigentümer auf mögliche Anfechtungsrisiken hinweist und sie bei der Formulierung unterstützt. Allerdings sind seine Pflichten insoweit begrenzt, insbesondere wenn die Wohnungseigentümer auf eigenen Formulierungen bestehen oder keine Aussicht auf einen positiven Beschluss besteht. In diesen Fällen muss er lediglich auf mögliche Risiken hinweisen, um einer Haftung zu entgehen.
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§ 28 WEG: Dem Verwalter obliegt gemäß § 28 Abs. 1, 2 und 4 WEG die Aufstellung des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung und des Vermögensberichts.
Der Wirtschaftsplan wird jährlich aufgestellt und enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die Höhe der von den einzelnen Wohnungseigentümern zu leistenden Beiträge. Die Jahresabrechnung fasst die tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Jahres zusammen und wird den Wohnungseigentümern zur Prüfung und Genehmigung vorgelegt. Der Vermögensbericht gibt einen Überblick über die finanziellen Rücklagen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft und ermöglicht den Eigentümern einen genauen Einblick in die finanzielle Situation.
Diese Unterlagen gewährleisten Transparenz und eine solide finanzielle Grundlage für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.
§ 18 Abs. 4 WEG: Nach § 18 Abs. 4 WEG haben die Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Der Anspruch richtet sich zwar formal gesehen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, doch ist der Verwalter als Organ der Gemeinschaft berufen, diese Verpflichtung zu erfüllen. Er hat den Wohnungseigentümern auf Verlangen Einsicht in die relevanten Unterlagen wie Verträge, Abrechnungen, Beschlussprotokolle oder die Vermögensaufstellung zu gewähren. Dabei hat der Verwalter sicherzustellen, dass die Einsichtnahme in zumutbarer Weise erfolgt, z.B. durch Bereitstellung der Unterlagen an einem zugänglichen Ort oder in digitaler Form. Diese Regelung dient der Transparenz und ermöglicht den Wohnungseigentümern eine umfassende Kontrolle der Verwaltungstätigkeit.
§§ 675, 666 BGB: Der Verwalter ist gemäß §§ 675, 666 BGB verpflichtet, der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Verlangen jederzeit Auskunft über alle Angelegenheiten der Verwaltung zu erteilen. Dieser Anspruch kann durch Beschluss der Eigentümerversammlung oder auf Verlangen des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats geltend gemacht werden. Die Auskunftspflicht umfasst alle Bereiche der Verwaltung, unabhängig davon, ob es sich um finanzielle Angelegenheiten handelt, ob bereits abgerechnet wurde oder ob der Verwalter für den betreffenden Zeitraum entlastet wurde.
Besondere Bedeutung hat diese Pflicht nach Ablauf der Amtszeit des Verwalters, wenn der neue Verwalter bei der Aufarbeitung der Unterlagen Unstimmigkeiten feststellt und konkrete Informationen benötigt. Während der laufenden Amtszeit ist der Auskunftsanspruch meist von geringerer Bedeutung, da der Verwalter in der Regel auch ohne förmliche Aufforderung bereit ist, Auskunft zu erteilen. In der Nachfolgephase wird der Anspruch häufig im Zusammenhang mit der Rechnungslegung geltend gemacht, um offene Fragen zu klären.
Aufgaben aufgrund der Organstellung
Zu den wichtigsten Aufgaben und Befugnissen des Hausverwalters aufgrund seiner Organstellung gehören u.a.:
Durchführung von Beschlüssen
Der Verwalter ist verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft unverzüglich auszuführen, unabhängig davon, ob er die Erforderlichkeit oder die Rechtmäßigkeit eines Beschlusses in Frage stellt. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der Beschluss später für ungültig erklärt wird, da Beschlüsse gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG solange gültig sind, bis sie rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind. Der Verwalter haftet in diesen Fällen nicht auf Schadensersatz, da er im Rahmen seiner Vertretungsmacht nach § 9b Abs. 1 WEG handelt. Verträge, die der Verwalter in Ausführung eines Beschlusses geschlossen hat, bleiben daher trotz späterer Ungültigerklärung des Beschlusses wirksam.
Auch wenn der Verwalter einen Beschluss für rechtswidrig hält, ist er nicht zur Anfechtung berechtigt. Die Anfechtungsbefugnis steht nach geltender Rechtslage ausschließlich den Wohnungseigentümern zu (§ 44 Abs. 1 WEG). Sollte der Verwalter jedoch durch die Durchführung eines Beschlusses oder das Unterlassen einer erforderlichen Beschlussfassung in eine Situation geraten, die ihn zu einem rechtswidrigen Handeln zwingt oder die zivilrechtliche Haftung, strafrechtliche Verfolgung oder Bußgelder nach sich ziehen kann, bleibt ihm die Möglichkeit, die Gemeinschaft auf die Problematik hinzuweisen. Er kann beispielsweise eine Eigentümerversammlung einberufen, um die Situation zu klären und einen entsprechenden Beschluss herbeizuführen.
Hausordnung
Der Hausverwalter ist für die Erstellung einer Hausordnung verantwortlich, wenn dies von einem Eigentümer gewünscht wird, und legt diese der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vor. Er sorgt für die Einhaltung der Hausordnung, indem er bei Verstößen Maßnahmen wie Abmahnschreiben oder Rundschreiben ergreift, unabhängig davon, ob die Störungen von Eigentümern oder deren Mietern ausgehen. Rechtliche Schritte wie Klagen dürfen in der Regel nur mit Zustimmung der Gemeinschaft eingeleitet werden. In schwerwiegenden Fällen kann der Verwalter das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung setzen oder eine außerordentliche Versammlung einberufen. Bei geringfügigen Verstößen kann er Betroffene darauf verweisen, ihre Ansprüche selbst durchzusetzen.
Erhaltung des Gemeinschaftseigentums
Der Verwalter ist für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich, was sowohl die Instandhaltung als auch die Instandsetzung umfasst. Er hat die Pflicht, den Instandhaltungsbedarf festzustellen (Kontrollpflicht) und die erforderlichen Maßnahmen zu veranlassen. Je nach Verwaltervertrag oder Beschluss der Gemeinschaft kann der Verwalter kleinere Maßnahmen eigenständig beauftragen, während für größere Maßnahmen die Zustimmung der Wohnungseigentümer erforderlich ist. In diesen Fällen muss der Verwalter Angebote einholen, diese auf Wirtschaftlichkeit prüfen und die Wohnungseigentümer umfassend über die Handlungsoptionen informieren, um eine Beschlussfassung herbeizuführen.
Ist der Verwalter zur selbständigen Vergabe berechtigt, muss er das wirtschaftlichste Angebot auswählen und den Auftrag an ein geeignetes Unternehmen vergeben. Ist die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich, obliegt ihm die Vorbereitung der Beschlussfassung. Der Verwalter übernimmt somit ein umfassendes Instandhaltungsmanagement, das sowohl proaktives Handeln als auch eine sorgfältige Abwägung aller relevanten Umstände erfordert.
Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens
Der Verwalter ist für die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens verantwortlich und muss ein separates Bankkonto für die Gemeinschaft führen. In der Regel wird ein Girokonto für die laufende Verwaltung eingerichtet, ergänzt durch ein separates Konto für die Instandhaltungsrücklage, das möglichst zinsbringend angelegt wird. Dieses Konto muss auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft lauten, um Risiken wie den Zugriff von Gläubigern des Verwalters oder Komplikationen im Insolvenzfall zu vermeiden. Eine Vermischung von Gemeinschafts- und Sondereigentumsgeldern ist unzulässig.
Dem Verwalter obliegt es auch, offene Forderungen wie Hausgeldrückstände konsequent einzufordern und notfalls gerichtlich durchzusetzen, um finanzielle Nachteile für die Gemeinschaft zu vermeiden. Zahlungen darf er nur leisten, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage, einem Beschluss der Gemeinschaft oder einem wirksamen Vertrag beruhen. Überschreitet der Verwalter seine Befugnisse und verwendet er Gemeinschaftsmittel zu Unrecht, so haftet er für den entstandenen Schaden. Die Möglichkeit der Kreditaufnahme ist dem Verwalter gesetzlich verwehrt, so dass bei Liquiditätsproblemen eine Sonderumlage oder ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich ist.
Rechtsstreitigkeiten der GdWE
Der Verwalter ist gemäß § 9b Abs. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowohl in Aktiv- als auch in Passivprozessen gerichtlich zu vertreten. In Aktivprozessen, wie z.B. der Geltendmachung von Forderungen (z.B. Hausgeldrückstände), kann der Verwalter Maßnahmen wie Klageerhebung oder Zwangsvollstreckung selbständig durchführen, wenn dies durch § 27 Abs. 1 WEG, den Verwaltervertrag oder einen Beschluss gedeckt ist. Für weitergehende Maßnahmen, insbesondere Klagen gegen Miteigentümer oder Beschlüsse über den Abschluss von Vergleichen, ist jedoch in der Regel ein vorheriger Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.
In Passivprozessen, wie z.B. Beschlussanfechtungsklagen, ist der Verwalter verpflichtet, die Gemeinschaft zu verteidigen, solange Aussicht auf Erfolg besteht. Ist eine Verteidigung jedoch aussichtslos (z.B. bei offensichtlichen Formfehlern), kann der Verwalter auf eine Verteidigung verzichten und ein Versäumnis- oder Anerkenntnisurteil zulassen. Der Verwalter hat die Wohnungseigentümer über solche Verfahren unverzüglich zu informieren und kann Rechtsanwälte beauftragen, wobei er auch selbst Prozesshandlungen vornehmen kann, soweit kein Beschluss erforderlich ist. Dabei hat der Verwalter stets die Interessen der Gemeinschaft zu wahren und seine Entscheidungen am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung auszurichten.
5. Fazit
- Eigenständige Befugnisse: Nach § 27 WEG kann der Verwalter in bestimmten Fällen, z.B. bei dringenden Maßnahmen zur Abwendung von Nachteilen oder in Angelegenheiten von untergeordneter Bedeutung, selbständig handeln. Diese Befugnisse ermöglichen es ihm, ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer schnell und effektiv zu reagieren.
- Breites Aufgabenspektrum: Die Aufgaben des Verwalters umfassen nicht nur die in § 27 WEG geregelten Befugnisse, sondern auch gesetzliche Pflichten wie die Durchführung von Eigentümerversammlungen (§ 24 WEG) oder die Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung (§ 28 WEG). Darüber hinaus ergeben sich zahlreiche weitere Aufgaben aus seiner Organstellung (§ 9b WEG) und individuellen Regelungen im Verwaltervertrag.
- Schlüsselrolle in der GdWE: Als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt dem Verwalter eine zentrale Rolle zu. Er ist für die Organisation, Koordination und Überwachung der Abläufe innerhalb der Gemeinschaft verantwortlich und sorgt für die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Als “Geschäftsführer der GdWE” ist er für alle Belange der Wohnungseigentümer zuständig.
- Organstellung und Verantwortung: Als “Geschäftsführer der Gemeinschaft” trägt der Verwalter eine weitreichende Verantwortung. Er vertritt die WEG nach innen gegenüber den Eigentümern und nach außen gegenüber Behörden, Dienstleistern und Dritten. Seine Arbeit erfordert eine ausgewogene Mischung aus juristischem, kaufmännischem und organisatorischem Fachwissen.
- Rechtliche Vertretung mit fachlicher Unterstützung: Der Verwalter vertritt die GdWE in Aktiv- und Passivprozessen (§ 9b WEG). Dabei handelt es sich um rechtlich anspruchsvolle Aufgaben wie die Durchsetzung von Forderungen oder die Abwehr von Beschlussanfechtungsklagen. Dabei ist es vielfach notwendig und sinnvoll, dass der Verwalter von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht unterstützt wird, um die Interessen der Gemeinschaft rechtssicher und kompetent vertreten zu können.
6. FAQ
Welche Aufgaben hat der Verwalter nach § 27 WEG?
§ 27 WEG regelt die selbständigen Befugnisse des Verwalters. Dazu gehören Maßnahmen, die von untergeordneter Bedeutung sind oder der Abwendung von Nachteilen dienen. Beispiele sind kleinere Reparaturen, der Abschluss von Dienstleistungsverträgen mit kurzer Laufzeit oder die Wahrung von Fristen. Diese Befugnisse ermöglichen es dem Verwalter, auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft flexibel und schnell zu handeln.
Reichen die Aufgaben des § 27 WEG aus, um alle Aufgaben des Verwalters zu beschreiben?
Nein, § 27 WEG beschreibt nur einen kleinen Teil der Aufgaben. Weitere wichtige Tätigkeiten ergeben sich aus anderen gesetzlichen Vorschriften wie § 24 WEG (Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung) und § 28 WEG (Aufstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung). Darüber hinaus hat der Verwalter Pflichten, die sich aus seiner Organstellung als Gesamtverwalter bzw. Geschäftsführer der Gemeinschaft (§ 9b WEG) und aus dem Verwaltervertrag ergeben.
Kann der Verwalter die GdWE vor Gericht vertreten?
Ja, der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die GdWE in Aktiv- und Passivprozessen zu vertreten (§ 9b WEG). Dazu gehören die Geltendmachung von Ansprüchen und die Abwehr von Beschlussanfechtungsklagen. Da diese Aufgaben häufig komplex sind, ist es in der Regel ratsam, dass sich der Verwalter der Unterstützung eines auf Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalts bedient, um die Interessen der Gemeinschaft effektiv und rechtssicher zu vertreten.
Welche Rolle spielt der Verwalter für die Kommunikation und Transparenz innerhalb der GdWE?
Der Verwalter ist die zentrale Schnittstelle innerhalb der Gemeinschaft. Er gewährt Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG) und erteilt auf Verlangen umfassend Auskunft über alle Angelegenheiten der Verwaltung (§§ 675, 666 BGB). Diese Transparenz gewährleistet, dass die Wohnungseigentümer jederzeit Einblick in die Verwaltungstätigkeit haben und fundierte Entscheidungen treffen können.
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