Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind oft komplex und erfordern eine genaue Verständigung innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
Veränderungen am Gemeinschaftseigentum – also an Teilen des Gebäudes oder Grundstücks, die allen Eigentümern gemeinsam gehören – können den Wert, das Erscheinungsbild oder die Nutzbarkeit der gesamten Wohnanlage beeinflussen. Sie sind daher nicht nur häufig Gegenstand von Diskussionen, sondern auch gesetzlich klar geregelt.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gibt klare Regeln für solche Veränderungen vor und unterscheidet dabei zwischen Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen, die das Gemeinschaftseigentum nachhaltig verändern.
Wer eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum plant, muss sich daher mit zahlreichen Fragen auseinandersetzen, welche Maßnahmen zulässig sind, welche Mehrheiten erforderlich sind und wer die Kosten der baulichen Veränderung trägt. Durch die WEG-Novelle 2020 wurden zentrale Regelungen hierzu neu gefasst.
Rechtsanwalt Michael Kehren ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und klärt in diesem Beitrag über bauliche Veränderung in einer WEG, den rechtlichen Regelungen sowie den typischen Herausforderungen auf, die mit baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum verbunden sind – von der Abstimmung bis zur Kostenverteilung.
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Was ist der Unterschied zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum?
Bei baulichen Veränderungen und deren Zulässigkeit gibt es große Unterschiede, an welchem Eigentum sie vorgenommen werden oder werden sollen. Grundsätzlich wird bei Wohnungseigentümergemeinschaften zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden. Die Rechtsprechung hat die Feinheiten dieser Unterteilung bereits in zahlreichen Entscheidungen entschieden, allerdings nicht immer einheitlich. Es ist daher im Einzelfall immer sehr genau zu prüfen, ob z.B. ein Gebäudeteil zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum gehört und welche Regelungen für bauliche Veränderungen gelten.
Gemeinschaftseigentum
Zunächst lässt sich sagen, dass alle Gebäudeteile grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum gehören, solange sie nicht im Sondereigentum eines Eigentümers stehen. Das Sondereigentum an einem Gebäudeteil muss für den jeweiligen Eigentümer positiv begründet werden. Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich und kann daher von jedem Mitglied der Eigentümergemeinschaft genutzt werden. Das Gemeinschaftseigentum umfasst dabei alle Teile des Grundstücks und des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers stehen und die für den Bestand, die Statik, die Versorgung und die Sicherheit der Wohnanlage erforderlich sind.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören demnach alle wesentlichen Gebäudeteile wie Fundament, Außenmauern/Außenwände, Dach, tragende Wände, Aufzüge und Treppenhäuser sowie Versorgungsleitungen (zentrale Wasserleitungen, Abwasserleitungen, Elektroinstallationen, Heizung). Hinzu kommen gemeinschaftlich genutzte Räume und Flächen wie Flure, Eingangsbereiche/Foyer, Kellerräume sowie Außenanlagen und Gartenflächen, soweit sie im Gemeinschaftseigentum und nicht im Sondereigentum stehen (insbesondere Kellerräume, die einer Eigentumswohnung als Teileigentum/Sondereigentum zugeordnet sind).
Das Gemeinschaftseigentum ist für die Wert- und Funktionserhaltung des gesamten Gebäudes von zentraler Bedeutung. Die Abgrenzung zum Sondereigentum ist wichtig, um festzulegen, für welche Teile des Gebäudes die gesamte Eigentümergemeinschaft und für welche Teile nur der einzelne Eigentümer verantwortlich ist.
Sondereigentum
Als Sondereigentum bezeichnet man dagegen die Teile eines Gebäudes und eines Grundstücks, die ausschließlich im Eigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers stehen und von ihm allein genutzt und gestaltet werden können, also im Wesentlichen das Innere der einzelnen Wohnung. Es umfasst grundsätzlich alle nicht als Gemeinschaftseigentum definierten Räume und Flächen, die einem einzelnen Eigentümer direkt zugeordnet werden können.
Zu den Innenräumen der Wohnung gehören u.a.
- die Bodenbeläge, Wandverkleidungen, Deckenverkleidungen und Einbauten wie Küche oder Badezimmer
- Fenster und Türen, die ausschließlich der eigenen Wohnung dienen (Außenfenster gehören häufig zu Gemeinschaftseigentum)
- Balkone und Loggien, soweit sie zum Innenbereich gehören (z. B. Bodenbelag und Verkleidungen gehören zum Sondereigentum, aber nicht die äußere Struktur, die tragenden Teile des Balkons und die Brüstung, die meist Gemeinschaftseigentum ist)
- Kellerabteile oder Dachbodenabteile, wenn sie eindeutig einem Eigentümer zugeordnet sind und abgeschlossen genutzt werden können
- Stellplätze in Garagen oder auf dem Grundstück, wenn sie als Sondereigentum in der Teilungserklärung ausgewiesen sind
Das Sondereigentum ist die Grundlage für das individuelle Nutzungs- und Verfügungsrecht an einer Eigentumswohnung. Es schafft klar geregelte Zuständigkeiten zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und der Eigentümergemeinschaft und ermöglicht den Wohnungseigentümern eigenständige Gestaltungsspielräume für ihre Wohn- und Nutzflächen.
Mehr zum Wohnungseigentumsrecht und wie wir Ihnen helfen können, lesen Sie hier.
Was sind bauliche Veränderungen?
Bauliche Veränderungen sind Veränderungen am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Während Erhaltungsmaßnahmen in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG geregelt sind und sich aus Instandhaltung und Instandsetzung zusammensetzen, meint die bauliche Veränderung, die in § 20 Abs. 1 WEG geregelt ist, eine auf Dauer angelegte Umgestaltung eines Gegenstandes und einen Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums, der das Erscheinungsbild der Wohnanlage verändert.
Die bauliche Veränderung schafft damit einen neuen Zustand, der über die Erhaltung oder Modernisierung des bisherigen Zustandes hinausgeht. Die bauliche Veränderung geht damit über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums hinaus und kann z.B. auch die äußere Gestaltung der Wohnanlage oder die Bebauung der noch unbebauten Teile des im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücks betreffen.
Beispiele für bauliche Veränderungen sind:
- Anbau oder Umbau von Balkonen sowie deren Verglasung
- Errichtung von Dachterrassen
- Anbau von Markisen oder Rollläden
- Anbau von (Sat-)Antennen
- Einbau eines Aufzugs
- Einbau und Austausch von Außenfenstern oder Türen, wenn diese den äußeren Gesamteindruck des Gebäudes verändern
- Entfernen eines Außenfensters
- Veränderung der Fassade, etwa durch Dämmung oder neuer Anstrich/Putz
- Wanddurchbrüche und Deckendurchbrüche
- Umgestaltung oder Anlage von Gartenflächen, z.B. auch das ersatzlose Fällen von Bäumen
- Einbau oder Vergrößerung von Dachfenstern und Dachgauben
- Änderung von Heizungsanlagen, die über die Erhaltung hinausgeht (Heizkörper und Heizungsleitung können zum Gemeinschaftseigentum gehören)
- Einbau von Solaranlagen oder Photovoltaikanlage
- Errichtung von Versorgungsleitungen
- Einbau von außenliegenden Klimaanlagen
- Errichtung von Garagen und Tiefgaragen sowie die Errichtung einer Ladestation für E-Autos
Welche Mehrheit ist für eine bauliche Veränderung notwendig?
Wohnungseigentümer, die bauliche Veränderungen vornehmen wollen, sollten dies nicht ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vornehmen. Will man bauliche Veränderungen an der eigenen Eigentumswohnung vornehmen, so kann man dies in den Grenzen des § 14 WEG durchführen.
Veränderungen am Sondereigentum dürfen aber nicht über das normale Maß hinausgehen und vor allem andere Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigen, da sonst ein Unterlassungsanspruch mit Rückbauverpflichtung (Beseitigungsanspruch) bestehen kann.
Nimmt ein Wohnungseigentümer ohne Zustimmung Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vor, so ist diese bauliche Maßnahme unzulässig und muss im Zweifelsfall rückgebaut werden. Auch in einem solchen Fall bestehen Unterlassungsansprüche und Rückbauverpflichtungen gegen den Wohnungseigentümer, soweit die Eigentümerversammlung dies beschlossen hat.
Mehrheit für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
Mit Wirkung zum 01.12.2020 ist eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes – kurz WEG – in Kraft getreten, die unter anderem die Zustimmung der Wohnungseigentümer zu baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum verändert hat. Trotz der Reform des WEG bedürfen die meisten baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum eines Beschlusses der Eigentümerversammlung, allerdings sind die Erfordernisse an die Mehrheit der Eigentümerversammlung verändert worden.
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Nach der Regelung des § 20 Abs. 1 WEG hat die Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht, bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum mit einfacher Mehrheit zu beschließen (Vornahmebeschluss). Einfache Mehrheit bedeutet, dass die in der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer über bauliche Veränderungen beschließen können und es nicht auf eine Mehrheit der Miteigentumsanteile ankommt oder eine bestimmte Anzahl von Eigentümern anwesend sein muss.
Eine zweite Alternative findet sich in § 20 Abs. 1 WEG. Danach kann die Wohnungseigentümerversammlung auch beschließen, dass einem Wohnungseigentümer die Vornahme einer baulichen Veränderung gestattet wird (Gestattungsbeschluss), die er dann in dem gestatteten Umfang selbst vornehmen kann.
Wann müssen alle Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zustimmen?
Mit der WEG-Novelle wurde in § 20 Abs. 2 WEG eine Kategorie von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum geschaffen, zu denen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustimmen muss bzw. die Wohnungseigentümer einzeln die Zustimmung verlangen können. Bauliche Veränderungen, die den in § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG genannten Zwecken dienen, liegen nach Auffassung des Gesetzgebers im Interesse der Allgemeinheit, so dass sie auf Verlangen durchzuführen sind.
Privilegierte bauliche Veränderungen
Diese privilegierten Zwecke sind nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG:
- Herstellung der Barrierefreiheit (bauliche Veränderung, die der Nutzung durch Menschen mit Behinderungen dient, z.B. Einbau einer Rollstuhlrampe oder eines Hublifts im Eingangsbereich, Einbau eines Treppenlifts, Einbau eines Handlaufs, Einbau eines Aufzugs)
- Installation von Ladestationen für Elektroautos
- Einbruchschutz (z. B. Beleuchtung, Alarmanlagen, Schließsysteme, Sicherheitsschlösser, Fenstergitter, Türspione, Rollläden, einbruchhemmende Verglasung etc.)
- Anschluss an hocheffektive Telekommunikationsnetze (vor allem Glaser-Internet und die z.B. Verlegung von Glasfaserleitungen bis in das Sondereigentum, d.h. in die einzelnen Wohnungen)
- Steckersolargeräte bzw. Balkonkraftwerke (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG gilt seit dem 17.10.2024 und soll vor allem die Nutzung von Balkonkraftwerken erleichtern, da die Eigentümerversammlung diese nur noch bei Unzumutbarkeit, nicht aber aus optischen Gründen ablehnen kann).
Liegen die Voraussetzungen der privilegierten Zwecke nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG vor, hat die Eigentümerversammlung einen Beschluss über die Vornahme oder die Gestattung der baulichen Veränderung zu fassen.
Welche Eigentümer müssen die bauliche Veränderung bezahlen?
Die Kosten einer baulichen Veränderung nach § 21 Abs. 1 WEG sind grundsätzlich von denjenigen Wohnungseigentümern zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben oder von ihr profitieren. Dies wurde durch die WEG-Novelle 2020 ausdrücklich klargestellt, um eine gerechte Kostenverteilung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zu gewährleisten. Danach dürfen Wohnungseigentümer, die der baulichen Veränderung nicht zugestimmt haben, nicht zur Kostenbeteiligung herangezogen werden. Hiervon gibt es nach § 21 Abs. 2 WEG zwei gesetzliche Ausnahmen:
Ist die bauliche Veränderung mit qualifizierter Mehrheit beschlossen worden, tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten, es sei denn, die Veränderung ist mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Die qualifizierte Mehrheit umfasst zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren.
Eine zweite Ausnahme gilt, wenn die Kosten der baulichen Veränderung innerhalb eines angemessenen Zeitraums ausgeglichen oder gedeckt werden (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG).
Fazit
- Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum: Bauliche Veränderungen betreffen das Gemeinschaftseigentum, also Bereiche, die für die Statik, die Sicherheit oder den gemeinschaftlichen Gebrauch des Gebäudes notwendig sind, während das Sondereigentum die Rechte des einzelnen Eigentümers betrifft und unabhängig davon verändert werden kann.
- Gesetzliche Regelungen für bauliche Veränderungen: Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet zwischen Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen, wobei letztere das Gemeinschaftseigentum nachhaltig verändern und daher in der Regel eines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedürfen.
- Mehrheitserfordernisse für bauliche Veränderungen: Nach der WEG-Novelle 2020 können bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum häufig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Bei größeren Maßnahmen, die alle Wohnungseigentümer betreffen, kann jedoch eine qualifizierte Mehrheit erforderlich sein.
- Privilegierte bauliche Veränderungen: Bauliche Veränderungen, die dem Allgemeinwohl dienen, wie Barrierefreiheit, Ladestationen, Einbruchschutz, Glasfaseranschlüsse oder die Installation von Balkonkraftwerken, sind privilegiert und müssen auf Antrag einzelner Eigentümer beschlossen und durchgeführt werden.
- Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen: Grundsätzlich tragen nur die Eigentümer die Kosten, die der Veränderung zugestimmt haben oder von ihr profitieren. In bestimmten Fällen tragen jedoch alle Eigentümer die Kosten, z.B. wenn eine qualifizierte Mehrheit für die Maßnahme gestimmt hat und die Kosten als angemessen gelten.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum in einer WEG?
Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die für die Sicherheit, Versorgung und Statik der Wohnanlage notwendig sind und von allen Wohnungseigentümern genutzt werden können. Sondereigentum hingegen sind Bereiche, die einem einzelnen Eigentümer zur alleinigen Nutzung und Gestaltung zugewiesen sind, wie z.B. die Innenräume der Wohnung.
Welche Regeln gelten für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum?
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind gesetzlich geregelt und bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Das WEG unterscheidet dabei zwischen notwendigen Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen, die das Gemeinschaftseigentum nachhaltig verändern.
Wann ist für bauliche Veränderungen eine einfache oder qualifizierte Mehrheit erforderlich?
Nach der WEG-Reform 2020 genügt für viele bauliche Veränderungen die einfache Mehrheit der anwesenden Eigentümer. Etwas anderes kann gelten, wenn über die Kostentragung der baulichen Veränderung für alle Eigentümer entschieden werden soll. Dann sind zwei Drittel der Stimmen und mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile als qualifizierte Mehrheit erforderlich.
Was sind privilegierte bauliche Veränderungen und wann können sie beantragt werden?
Die mit der WEG-Novelle 2020 eingeführten privilegierten baulichen Veränderungen wie Barrierefreiheit, Ladestationen für Elektroautos, Einbruchschutzmaßnahmen und Glasfaseranschlüsse dienen dem Allgemeinwohl und können von einzelnen Wohnungseigentümern verlangt werden. Die Eigentümerversammlung muss diesen Anträgen zustimmen.
Wer trägt die Kosten für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum?
Die Kosten tragen grundsätzlich nur die Wohnungseigentümer, die der Veränderung zugestimmt haben oder von ihr unmittelbar profitieren. Mit qualifizierter Mehrheit können jedoch alle Wohnungseigentümer zur Kostentragung verpflichtet werden, sofern die Kosten nicht unverhältnismäßig hoch sind. Wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren, können auch alle Wohnungseigentümer zur Kostentragung verpflichtet werden.
Was passiert, wenn ein Eigentümer eine bauliche Veränderung ohne Zustimmung vornimmt?
Werden bauliche Veränderungen ohne die erforderliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vorgenommen, können Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche entstehen. In diesem Fall muss die Eigentümerversammlung die Beseitigung beschließen und der betreffende Eigentümer muss den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.
Bildquellennachweis: AndreyPopov | Canva
