Durch die Jahresabrechnung, auch häufig Hausgeldabrechnung genannt werden die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft festgestellt und auf die Wohnungseigentümer verteilt. Es werden die tatsächlichen Nutzungen, Lasten und Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahres abgerechnet.
Die Erstellung der Jahresabrechnung ist Pflicht des Verwalters
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres hat der Verwalter die Jahresabrechnung zu erstellen und zur Beschlussfassung vorzulegen. Die Erstellung der Jahresabrechnung wird innerhalb angemessener Frist fällig; nach der bisherigen Rechtsprechung ist dies spätestens 6 Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres der Fall.
Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft den Verwalter, der zur Zeit der Entstehung der Abrechnungspflicht bestellt ist. Scheidet er also im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob die Abrechnung zum Zeitpunkt seines Ausscheidens bereits fällig war.
Der Verwalter ist nach der seit dem 05.12.2020 geltenden Rechtslage nur der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung der Hausgeldabrechnung verpflichtet, d.h. ein eigener Anspruch der einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter besteht nicht mehr.
Was ist der notwendige Inhalt einer Jahresabrechnung?
Nach den Grundsätzen der Rechtsprechung ist die Jahresabrechnung eine geordnete Einnahmen- und Ausgabenrechnung und muss vollständig, übersichtlich und nachvollziehbar sein.
Es muss für die Wohnungseigentümer nachvollziehbar sein, wie und ob die eingezahlten Gelder nach den Vorgaben des Wirtschaftsplanes verwendet wurden. Diesen Anforderungen genügt die Jahresabrechnung, wenn sie alle in dem Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben enthält also auch Ausgaben, die der Verwalter möglicherweise unberechtigt getätigt hat.
Die Hausgeldabrechnung muss zudem Angaben über die Höhe der Rücklagen und die Kontostände der Gemeinschaftskonten am Anfang und Ende des Wirtschaftsjahres enthalten. Bis zum 05.12.20 war zwingend die Entwicklung der Erhaltungsrücklage (frühere Bezeichnung: Instandhaltungsrücklage) aufzunehmen; nach derzeitiger Auffassung soll die Darstellung jetzt in die Vermögensübersicht (§ 28 Abs. 4 WEG) gehören.
Die Regelungen der Heizkostenverordnung (HeizKV) gelten auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar. Einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über die Anwendung ist nicht notwendig. Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall, bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung, von deren Vorgaben abweichen, ist anfechtbar.
Jeder Wohnungseigentümer erhält auch eine Einzelabrechnung
Aus der Jahresabrechnung werden im Wohnungseigentumsrecht die Einzelabrechnungen abgeleitet.
Während in der Jahresabrechnung die gesamten Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres erfasst werden, sind in der Einzelabrechnung die Einnahmen und Ausgaben auf die Wohnungseigentumseinheiten nach dem geltenden Verteilerschlüssel umzulegen und mit den Hausgeldzahlungen zu verrechnen. Eine Ausnahme hiervon gilt für die Heiz- und Warmwasserkosten, die nach Verbrauch abzurechnen sind.
Die Einzelabrechnung stellt damit die anteilsmäßigen Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung dar. In die Einzelabrechnung ist die Differenz zwischen dem aufgrund der Hausgeldabrechnung geschuldeten Betrag und den geleisteten Vorauszahlungen aufzunehmen, so dass sich im Ergebnis ein Fehlbetrag oder eine Überzahlung, die sog. Abrechnungsspitze, ergibt. Die Einzelabrechnung darf nur das Abrechnungsergebnis des jeweiligen Jahres ausweisen.
Verteilung der Einnahmen und Ausgaben
Die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben erfolgt zunächst nach dem vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel (§ 16 Abs. 2 WEG). Nur wenn kein Verteilerschlüssel vereinbart wurde, erfolgt die Verteilung nach dem gesetzlichen Verteilerschlüssel im Wohnungseigentumsrecht.
Ausgaben, die ein Wohnungseigentümer durch eine schuldhafte Pflichtverletzung verursacht hat oder die das Sondereigentum betreffen, können nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil v. 04.03.2011 Az. V ZR 156/10) der Einheit des Wohnungseigentümers allein dann belastet werden, wenn der Wohnungseigentümer den Anspruch anerkannt hat oder der Erstattungsanspruch rechtskräftig festgestellt wurde.
Berücksichtigung der Hausgeldzahlungen
Von dem auf die Wohnungseigentumseinheit entfallenden Anteil an den Einnahmen und Ausgaben werden natürlich die mit dem aufgrund des Wirtschaftsplanes zu zahlenden Hausgeldzahlungen abgezogen.
Werden in der Einzelabrechnung die Hausgeldvorauszahlungen nicht vollständig berücksichtigt, ist sie anfechtbar. Der Wohnungseigentümer kann die Erfüllung in Höhe der tatsächlich geleisteten Hausgeldvorauszahlungen auch dann noch einwenden, wenn der Beschluss über die fehlerhafte Einzelabrechnung bestandkräftig ist (BGH, Urteil v. 01.06.2012 Az. V ZR 171/11).
Was ist, wenn im laufenden Jahr ein Eigentümerwechsel erfolgt?
Die Einzelabrechnung wird objektbezogen erstellt. Bei einem Eigentümerwechsel im laufenden Wirtschaftsjahr sind deshalb keine zeitanteiligen getrennten Einzelabrechnungen vorzunehmen.
Die Einzelabrechnung ist auch dann nicht anfechtbar, wenn der Wohnungseigentumsverwalter in Unkenntnis des Eigentümerwechsels noch den Namen des alten Wohnungseigentümers in der Abrechnung nennt. Es müssen lediglich die Wohnungsbezeichnung und die Abrechnungsbeträge richtig angegeben werden (BGH 23.09.1999 Az. V ZB 17/99).
Der Beschluss über die Zahlungspflichten aufgrund des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung begründet nur Verbindlichkeiten gegen den bei Beschlussfassung im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer, nicht aber gegen den Voreigentümer. Eine Inanspruchnahme des Voreigentümers scheidet aus, weil die Abrechnung ihm gegenüber nicht wirken kann und ein entsprechender Beschluss nichtig wäre (BGH Urt. v. 02.12.2011 Az. V ZR 113/11). Der Erwerber schuldet nur die Abrechnungsspitze und nicht rückständige Wohngelder. Umgekehrt steht allein dem Erwerber eine positive Abrechnungsspitze zu. In den notariellen Kaufverträgen ist daher in der Regel eine Vereinbarung enthalten, welche Ansprüche zwischen dem Verkäufer und dem Käufer im Innenverhältnis bestehen.
Durch Beschluss kann keine Haftung eines Wohnungseigentümers für Rückstände seines Rechtsvorgängers im Wohnungseigentumsrecht begründet werden.
Beschluss über die Jahresabrechnung
Ein Beschluss über die Jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen erfolgt aufgrund der seit 05.12.2020 geltenden Rechtslage nicht mehr, sondern nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder der Anpassung beschlossener Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 S. 1 WEG). Gegenstand der Beschlussfassung sind jetzt explizit nur die Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung durch die Wohnungseigentümer erforderlich werden.
Wenn in der Wohnungseigentümerversammlung festgestellt wird, dass die Zahlungspflichten aus der Jahresabrechnung oder dem Wirtschaftsplan einen Fehler enthalten, ist ein Korrektur-Vorbehalt nicht zulässig. Es ist in einer neuen Wohnungseigentümerversammlung über die Zahlungspflichten aus der Jahresabrechnung zu beschließen.
Der Beschluss über fehlerhafte Zahlungspflichten aus der Jahresabrechnung ist anfechtbar (§ 44 Abs. 1 WEG).
Solange eine beschlossene und den formellen Anforderungen entsprechende Zahlungspflicht aus der Jahresabrechnung nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wurde, kann kein Wohnungseigentümer eine neue Jahresabrechnung verlangen.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Der Beschluss über die Zahlungspflichten aus der Hausgeldabrechnung lässt ausschließlich einen Anspruch nur in Höhe der Abrechnungsspitze entstehen, also in Höhe des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, der die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt.
Das bedeutet gleichzeitig, dass Anspruchsgrundlage für die Hausgeldzahlungen der Wirtschaftsplan bleibt.
Daher unterliegen auch der Anspruch auf die Hausgeldzahlungen und der Anspruch aus der Abrechnungsspitze einem unterschiedlichen Verjährungsbeginn.
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